Particularităţile regimului contractual al locaţiunii în legislaţia diferitor state, a opt state europene cu diferite nivele de dezvoltare

Alexandru SECRIERU, doctorand, ULIM (ORCID: 0000-0002-5652-0545)

Recenzent: Lilia MĂRGINEANU, doctor în drept, conferenţiat universitar

Peculiarities of the Contractual Lease Regime in the Legislation of Different States, of Eight European States With Different Levels of Development Real estate location is sometimes the real alternative to temporary ownership in many countries. A small proportion of real estate, namely rented housing hinders the efficiency of the real estate market. The reasons for this may be of different natures, but certainly most of them are of a legal nature. A real estate lease must be legally protected, stabile, flexible, and accessible to tenants. This article examines some key legal features of several countries, from Europe three countries with the highest proportion of rented housing and five countries in southern Europe with low proportions of renting properties, trying to find common ground to encourage or discourage citizens from opting for renting a property instead of buying it. Key words: leases agreement, housing, tenures, evolution, rent control, stability, affordability, flexibility, profitability, protection of the property in the lease.

Locaţiunea bunurilor imobile, uneori este o alternativă reală pentru proprietate temporară în multe ţări. O proporţie redusă de bunuri imobile şi anume locuinţe închiriate împiedică eficienţa pieţei imobiliare. Motivele pentru aceasta pot fi de natură diferită, însă cu siguranţă, cele mai multe dintre ele sunt de natură juridică. Un contract de locaţiune a bunurilor imobiliare trebuie să fie protejat juridic, să fie stabil, flexibil, şi accesibil pentru locatari. Această lucrare analizează câteva particularităţi juridice cheie din mai multe ţări din Europa, trei din ele cu cea mai mare proporţie de locuinţe închiriate şi cinci ţări din sudul Europei cu rata proporţiei de chirie mai redusă, încercând să găsim elemente comune care să încurajeze sau descurajează cetăţenii să opteze pentru închirierea unei proprietăţi în loc să cumpere aceasta. Cuvinte-cheie: contract de locaţiune, chirie, locuinţe, evoluţia, controlul chiriei, accesibilitate, flexibilitate, profitabilitate, protecţia bunului în locaţiune.

Generalizarea bunurilor imobiliare, anume a locuinţelor şi analiza lor mai profundă începe de la crizele financiare din 2007 1. Nu întâmplător, cele mai afectate ţări europene, care au reacţionat în ultimii ani, au cele mai mari rate de proprietate asupra bunurilor imobiliare şi în consecinţă, cele mai mici rate de bunurile imobiliare închiriate. Nu este o coincidenţă faptul că principalele reforme ale legii contractelor de locaţiune au fost întreprinse foarte recent, ca reacţie la criza actuală, chiar şi în unele cazuri obligate de aşa-numita „Troika“2 ca o cerinţă de obţinere a ajutorului financiar internaţional.

Acest articol ne ajută să înţelegem aspectele pozitive şi negative a elementelor esenţiale ale legii referitor la contractele de locaţiune a bunurilor imobiliare.

Vom încerca să abordăm şi să comparăm legislaţia a unor ţări din sudul Europei (Spania, Portugalia, Grecia, Italia şi Malta), care, conform Eurostat 20113, au rate relativ mici ( lăsând în afară ţările foste comuniste) ale bunurilor imobile închiriate şi cele trei ţări europene (Elveţia, Germania şi Austria) cu rate mai înalte de locaţiune, au fost alese cu cele mai mari tarife de locaţiune.

Locatorul şi locatarul deţin poziţii diferite în cadrul unui contract de locaţiune. În timp ce primul vede aceasta ca o sursă de venit şi o modalitate de a menţine un bun imobil neutilizat în funcţie de depozit, spaţiu comercial sau locuinţă, aceasta din urmă consideră că este proprietatea sa pe o perioada temporară. Şi, dacă proprietatea este ipotecată, creditorul ipotecar o vede pur şi simplu ca un activ financiar4.

Aceste poziţii duble sau triple şi chiar, contradictorii par a fi uneori ireconciliabile. Dovadă este că legea contractelor de locaţiune a bunurilor imobiliare este văzută în unele jurisdicţii ca un pendul (de exemplu, Malta sau Spania), care uneori este prea aproape de poziţia locatorului şi uneori prea aproape de cea a locatarului. Este dificil, ca legislator să ajungi la un adevărat echilibru care satisface cumva ambele părţi.

Dar ceea ce pare important pentru o piaţă sănătoasă a bunurilor imobiliare este că atât oferta (locatorilor) şi cererea (locatarilor) să se simtă confortabil cu acest tip de proprieta.

Astfel, majoritatea locatarilor oferă bunuri imobile spre locaţiune goale deoarece rentabilitatea pe care ar putea obţine este mai mare şi micşorează riscul pe care locatari ar putea provoca bunurilor aflate în încăpere.

În raport cu aceasta, randamentele modeste, cum ar fi cele din Spania (4%, foarte aproape de un depozit la termen, de exemplu)5 oferă puţin stimulent pentru ei să se încurce în tot ceea ce presupune închirierea unei bunuri mobiliare (de ex. risc de neplată la plata chiriei, starea de degradare a bunului imobil). De aceea am subliniat că cel puţin încă două aspecte relevante pentru locator: în primul rând, existenţa anumite garanţii pentru asigurarea plăţii chiriei şi un proces eficient de evacuare; în al doilea rând, existenţa capacităţilor de reabilitare pentru proprietari6.

În opinia mea, locaţiunea unui bun imobil, dar mai exact a unei locuinţe ar trebui văzută şi ar trebui să fie legală, gata să lucreze ca o adevărată alternativă la proprietate temporară sau, cel puţin, să lucreze eficient ca ultimul mecanism de resurse de acces la o locuinţă pentru cei care nu îşi permit să cumpere, fie care nu doresc să cumpere din diferite motive (au nevoie pe o perioadă temporară, fie deoarece nu li se acordă împrumutul sau nu au suma iniţială necesară). De aceea accesibilitatea contractului de locaţiune este foarte actuală în cazul dat.

Unii din factori principali care sunt importanţi pentru locatar:

— stabilitatea,

— flexibilitatea,

— percepţia socială de a închiria un bun imobil (în loc să o cumpere)

Flexibilitatea este un avantaj esenţial pentru contractele de locaţiune, spre deosebire de contractele de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, unele jurisdicţii legale stabilesc limite pentru libertatea locatarilor de mişcare pentru protejarea proprietarilor. Acesta ar fi cazul, de exemplu, al convingerii locatarilor să plătească chiria datorată pentru perioada rămasă a contractului de locaţiune chiar dacă părăseşte proprietatea (de exemplu, îşi găseşte un loc de muncă în alt oraş sau ţară); sau în schimb, poate părăsi proprietatea, dar cu o compensaţie împovărătoare pentru locator. Însă aceste măsuri ar putea merge împotriva dreptului la libera circulaţie care este prezent în multe constituţii (de ex. Spania, Portugalia) sau chiar împotriva legislaţiei UE7.

Dar desigur, multe alte aspecte sunt luate sau ar putea fi luate în considerare de către locatori şi locatari care ar putea afecta decizia lor, cum ar fi eficienţa energetică a proprietăţii UE8, posibilitatea ca locatarul şi / sau locatorul să primească scutiri la plata impozitelor sau reduceri din simplul fapt că închiriezi un bun imobil, ca stimulent public pentru a îmbunătăţi rata bunurilor imobile închiriate, cum ar fi în Spania din 2011, siguranţa juridică pentru amândoi dacă există o coexistenţă a mai multor regimuri (de ex. suprapunerea legii a contractelor de locaţiune datorită faptului că regimul juridic al bunurilor imobiliare închiriate foarte vechi este menţinut după legile noi, deoarece acestea nu sunt retroactive), dacă există un drept constituţional / fundamental la locuinţă sau cel puţin o interpretare largă a funcţiei sociale a proprietăţii (care ar obliga un proprietar care să ţină locatarii într-o locuinţă în circumstanţe neaşteptate)9 ,

Unele dintre aceste aspecte nu pot fi abordate în acest articol din cauza constrângerii spaţiului. Mă voi concentra la cele mai relevante din punct de vedere juridic: garanţii pentru părţile contractuale a contractului de locaţiune a bunurilor imobiliare şi unele aspectele de stabilitate, flexibilitate şi accesibilitate, pentru locatari.

La fel, cum se practică în R. Moldova la închirierea bunului imobil majoritatea locatorilor solicită de la locatar un depozit. În Spania, Portugalia, Malta, Grecia, Italia, Suedia , Germany, Austria etc., analogic se solicită depozit.

Majoritatea statelor au limite legale cu privire la suma depozitului de garanţie pe care un locator îl poate solicita de la un locatar, precum şi termeni pentru returnarea depozitului la sfârşitul contractului de locaţiune. De obicei, aceste limite privind sumele depozitului se bazează pe suma chiriei.

Există cel puţin două aspecte centrale care trebuie discutate despre depozit. În primul rând, natura sa şi funcţia: o garanţie pentru locator în caz de utilizare abuzivă a bunului imobil şi / sau a neplăţii plăţii chiriei de către locatar. În al doilea rând, cuantumul său ar trebui să fie legat de acest lucru şi nu atât de mare încât să funcţioneze ca un factor de descurajare sau o barieră pentru accesul oricărui locator (trebuie să achite depozitul în avans cu propriile resurse).

Natura depozitului din punct de vedere juridic în unele ţări europene:

– Spania: Scopul depozitului este de a asigura executarea contractului şi în special plata chiriei, precum şi daunele cauzate bunului imobil sau spaţiilor în momentul încetării contractului de locaţiune. Deci este tehnic o „garanţie“ şi nu un „depozit“ adevărat.

– Portugalia: Legislaţia portugheză (art.1076 al.(1) CC al Portugaliei) permite proprietarului să primească plata de către locator cu trei luni în avans plus prima lună (patru în total). Mai mult, părţile pot aranja oricare altă garanţie (garanţie; art. 1076 al.(2) CC al Portugaliei pentru a asigura plata corectă a chiriei; în mod normal, constă în necesitatea unui garant personal10.

– Malta: Aceasta este utilizată pentru a plăti orice daune cauzate bunului imobil de către locatar sau neachitării serviciilor comunale.

– Grecia: Conform legislaţiei greceşti, depozitul reprezintă o garanţie pentru creanţa locatorului împotriva locatarului.

– Italia: Depozitul, conform legislaţiei italiene, este o formă de garanţie pentru orice fel de încălcare a contractului de către locatar. Este considerată o formă de gaj neregulat (pe bunuri fungibile, adică bani).

– Suedia: Depozitul este considerat ca o garanţie pentru proprietar şi poate fi sub formă de numerar sau titluri negociabile.

– Germania: În conformitate cu §551 (1) BGB (Cod civil al Germaniei), depozitul de garanţie se poate ridica la un maxim trei chirii lunare, cu excepţia utilităţilor. Locatarul poate să o plătească în trei rate lunare11.

– Austria: Acesta a fost reglementat recent în 2009 şi este utilizat ca o garanţie pentru acoperirea tuturor cererilor viitoare ale locatorului care decurg din contractul de locaţiune. Poate fi plătit fie în numerar, fie sub forma unei predări a unei cărţi bancare.

O măsură importantă de descurajare pentru a preveni nerespectarea plăţii de către locatar este că toate bunurile materiale care se află în imobil sunt taxate automat (gajate) către locator, cum este cazul în Germania, reglementat la §562 al Codului Civil al Germaniei ( BGB Vermieterpfandrecht) 12. Riscul pentru locatar de a-şi pierde bunurile în urma neplăţii chiriei sau din cauza daunelor cauzate l-ar putea încuraja să îşi îndeplinească obligaţiile care îi revin în temeiul contractului de locaţiune. O dispoziţie similară există în Austria (§ 1101 ABGB) 13, care percepe cu drept de sechestru banii şi alte bunuri materiale care aparţin locatarului şi a rudelor sale care locuiesc în incinta imobilui închiriat.

În Spania, această măsură nu este prevăzută în legislaţie, deşi nu există nici o problemă în acceptarea unui acord expres în acest sens între părţi, ţinând cont de faptul că acolo este o limită legală generală pentru anumite obiecte personale ale locatarului care nu pot în niciun fel să fie confiscate (de ex. haine).

În Portugalia nu există nici o prevedere legală cu privire la această posibilitate, dar este adesea necesar un garant personal. Cu toate acestea, legea malteză prevede că în contractul de locaţiune a bunurilor imobiliare, locatorul are un privilegiu asupra valorii tuturor lucrurilor care servesc la amenajarea imobilului, cu excepţia acelor lucruri care se află în incinta proprietăţii, dar aparţin unei terţe părţi.

În Grecia, art. 604, Cod Civil (CCG) 14, prevede o garanţie (gaj legal) în favoarea locatorului asupra lucruri aduse în incintă imobilului de către locator sau soţul său şi copii dacă locuiesc cu ei , cu excepţia cazului în care asemenea lucruri nu sunt supuse ataşamentului, dacă bunurile sunt scoase la licitaţie, locatorul are mai întâi dreptul la plată. Locatarii pot înlocui unele bunuri din gaj. Conform art. 2764 Cod Civil Italian 15, proprietarul unui bun imobil este titularul unui anumit tip de sechestru — „privilegiu special mobil“ — asupra lucrurilor adus în incintă de către locator. Domeniul său de aplicare este limitat la mobilier şi nu include, de exemplu, bani, bijuterii, haine şi alte lucruri similare care poate fi oricum găsite în locuinţă. Poate fi folosit nu numai pentru plata chiriilor, dar şi pentru orice reclamaţie care rezultă din încălcarea contractului de locaţiune precum rambursarea pentru reparaţii care nu au fost efectuate de locatar sau daune aduse bunului imobil.

Deşi, garanţia specială pentru bunuri imobile şi anume locuinţe a existat în Elveţia, a fost abolită odată cu noua lege a locaţiunii din 1990, dar rămâne în continuare pentru contractele de locaţiune a bunurilor imobiliare cu destinaţie comercială.

Efectuarea procedurii de evacuare:

Spania şi-a reformat de două ori normele legale privind evacuarea în domeniul contractelor de locaţiune în ultimii trei ani. Principala cauză a acestui fapt este ineficienţa tradiţională a procedurii de executare a contractului de locaţiune, care ar putea dura până la 18 luni sau mai mult, în anumite cazuri, până locatarul este evacuat efectiv din proprietate, în ciuda faptului că există o procedură specială (teoretic mai rapidă) prevăzută în dreptul procesual spaniol. În această perioadă, locatarului i se permite să rămână gratuit în bunul imobil dacă este locuinţă (nu trebuie să achite nimic pe durată evacuării). Această situaţie a dus la „locatarii care profită de această lacună legislativă“ care merg de la un bun imobil la altul, rămânând acolo gratuit (plătind doar prima lună) timp de câteva luni. Principala cauză a unui astfel de proces întârziat de evacuare este garanţia Procedurală Constituţională, adică nimeni nu este evacuat fără o notificare prealabilă, nimeni nu poate intra în altă locuinţă sau îl poate împiedica să intre fără o hotărâre judecătorească, dreptul de a contesta toate hotărârile judecătoreşti etc., întrucât nu există instanţe speciale care soluţionează nemijlocit cauzele de reziliere a contractelor de locaţiune sunt soluţionate împreună cu orice alte aspecte de drept civil. În plus, metodele alternative de soluţionare a litigiilor (mediere sau arbitraj) nu sunt utilizate în mod obişnuit şi au fost prevăzute doar în mod expres în contractele de locaţiune legea aprobată în 201316.

În Portugalia nu există, de asemenea, instanţe specializate care examinează anume litigii privind contractele de locaţiune, deci instanţele de drept civil decid această problemă. Nici în Italia nu există, instanţe specializate care examinează anume litigii privind contractele de locaţiune, deşi procedura de evacuare sunt mai rapide decât o procedură obişnuită. Există chiar şi un supliment procedura, aşa numita „notificare de renunţare“ doar pentru cazurile de evacuare pentru încetarea contractului de locaţiune sau din cauza neplăţii plăţii.

Grecia are o situaţie similară cu o procedură specială, dar instanţele civile sunt cele competente să decidă. În 1997 a fost introdus un proces special, care acoperă evacuările în cazuri de neplată a chiriei: după 15 zile de la notificarea locatarului, locatorul poate depune la judecător un ordin de evacuare, pe care îl emite fără a-l audia pe locatar, ordinul este executoriu după 20 de zile, timp în care locatarul se poate opune.

În Malta, dimpotrivă este un consiliu judiciar special pentru locaţiuni a bunurilor imobiliare, numit Regulamentul locaţiunii (RRB), dar nu exclusiv, deoarece instanţele de drept civil obişnuite pot decide, în raport cu valabilitatea contractului de locaţiune. De asemenea Regulamentul locaţiunii (RRB) va decide cazurile de evacuare printr-o procedură sumară, la care se poate face apel la Curtea de Apel.

În Elveţia se necesită un proces de conciliere între părţi înainte de depunere cererii în faţa unei instanţe, conform Codului de Procedură Civilă Elveţiană ,cu un preşedinte şi un număr egal de reprezentanţi ai locatorului şi locatarului, care participă astfel la procesele de conciliere şi oferă sfaturi părţilor. Cazurile clare sunt excluse din procesul obligatoriu de conciliere. Procesele nu pot dura mai mult de 12 luni. Procesul de conciliere se poate încheia cu un acord al părţilor sau fără unul, astfel încât autoritatea acordă autorizaţie de procesare în instanţă la reclamantul sau autoritatea însăşi propune o hotărâre, care poate fi respinsă de părţi în termen de 20 de zile. Există instanţe obişnuite şi cele specializate în locaţiune. Chiriile mai mari beneficiază de proceduri simplificate17 .

În Germania, instanţele de drept civil sunt cele competente pentru a decide cu privire la cazurile de locaţiune. În unele situaţii este necesar să existe o conciliere preliminară pentru litigii de mai puţin de 750 EUR.

În Austria, instanţa ordinară („Bezirksgericht“, Tribunalul Districtual) are în general exclusivitate la problemele de locaţiune. Cu toate acestea, în unele municipii, precum Viena, Graz sau Salzburg, există consilii arbitrale autorizate care se ocupe de problemele specifice legislative ale contratelor de locaţiune în prima instanţă, de exemplu, cererea locatarilor de a revizui caracterul adecvat al unui acord a contractului de locaţiune18.

Scopul acestei lucrări a fost de a demonstra importanţa punctelor legislative în contractele de locaţiune a bunurilor imobile care au o influenţă mai mare sau mai mică la darea sau luarea în locaţiune a bunurilor imobiliare. De asemenea şi particularităţile regimului contractual al locaţiunii în legislaţia diferitor state din Europa, în special a trei state cu un nivel mai înalt de dezvoltare Elveţia, Germania şi Austria, respectiv rata de închiriere este mai mare şi cinci ţări din sudul Europei (Spania, Portugalia, Grecia, Italia şi Malta ) , cu un nivel mai scăzut de dezvoltare.

După cum vedem, în ţările mai dezvoltate, pe de o parte legislaţie este mai aspre, însă pe alta părţile sunt mai protejate, au parte de conciliere şi mediere , există instituţii autorizate, care se ocupă de specificul problemei.

Pe când, în ţările mai puţin dezvoltate şi cu o rată de locaţiune mai scăzută, există mai multe lacune, mai puţină susţinere. Dovadă este că legea contractelor de locaţiune a bunurilor imobiliare este văzută în unele jurisdicţii ca un pendul (de exemplu, Malta sau Spania), care uneori este prea aproape de poziţia locatorului şi uneori prea aproape de cea a locatarului. Este dificil, ca legislator să ajungi la un adevărat echilibru care satisface cumva ambele părţi.