Contractul de locațiune a bunurilor imobiliare: rolul lui și locul în circulația civilă a Republicii Moldova (aspecte de drept civil)

Alexandru SECRIERU, doctorand (ORCID: 0000-0002-5652-0545)
Recenzent: Valeriu BAEŞU, doctor în drept, conferențiar universitar

Lease Contract for Real Estate: its Role and Place in the Civil Circulation of the Republic of Moldova (Civil Law Issues) This article is dedicated to the analysis of the legislation of the Republic of Moldova in the domain of contracts for the lease of immovable property in order to improve the measures of legitimate assurance of the tenant to the lessor and vice versa. Also, the article includes the determination of the legal norms for lease of real estate, which will stimulate individuals and companies to develop the economic sphere in this sector as a branch of the provision of services in the Republic of Moldova. A study is proposed, of the degree of risk arising in a dispute regarding the obligations of the parties in the contract of lease of immovable property, and a research of the relations of lease with various companies at national and international level. Keywords: lease agreement, immovable property, provision of services, lessor, lessee, litigation regarding immovable property, comparative legal analysis.

Acest articol este dedicat analizei legislației Republicii Moldova în domeniului civil contractelor de locațiune a bunurilor imobile cu scopul îmbunătățirii măsurilor de asigurarea legitimă a locatarului față de locator şi invers. De asemenea, articolul cuprinde determinarea normelor legale de locațiune a bunurilor imobiliare, care vor stimula persoanele fizice şi juridice să dezvolte sfera economică în acest sector ca o ramură de prestare a serviciilor în Republica Moldova. Se propune un studiu al gradului de risc apărut într-un litigiu referitor la obligațiile părților în contractul de locațiune a bunurilor imobile şi o cercetare a relațiilor de locațiune cu diverse întreprinderi la nivel național cât, şi internațional. Cuvinte-cheie: contractul de locațiune, bun imobil, prestarea serviciilor, locator, locatar, litigiu cu privire la bunuri imobile, analiza juridică comparativă.

În ultimul secol practicarea încheierii contractului de locațiune a cunoscut evoluții fără precedent la nivelul național, fapt demonstrat de creşterea rapidă a acestei sfere în conformitate cu datele statistice. Astfel crescând gradul în care economia națională se bazează pe impozitele din aceasta activitatea atât a persoanelor fizice cât şi juridice, în activitatea economică de ansamblu. În acest context, dezvoltarea acestei sfere pe plan național tinde să devină o ramura importantă şi necesară pentru stat, dar şi indirect prin încheierea tranzacțiilor menite să stimuleze activitatea întreprinderilor mai ales pentru întreprinderile noi create care nu dispun de suficiente resurse financiare pentru a achiziționa un bun imobiliar, dar se bazează şi doresc sa fie protejați legitim pe întreagă perioada de locațiune a bunului imobil.

Astfel, pentru asigurarea succesului la încheierea contractului de locațiune, autoritățile ar trebui să îmbunătățească legislația asupra drepturilor temporare asupra bunurilor în locațiune. Aceasta reprezintă o abordare în legătură cu soluționarea unor probleme de bază a acestei ramuri. Înțelegerea unor elemente ca drepturile şi obligațiile părților la contractul de locațiune, şi a altor caracteristici distincte este necesară pentru încheierea corectă, sigură şi eficientă în această activitate.

Subiectul pe care îl punem în discuție în prezenta lucrare necesită o analiză ştiințifică temeinică sub aspect teoretic şi practic. Prin contractul de locațiune, în baza art. 875 CC al RM, subînțelegem, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință temporară sau în folosință şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie1.

O particularitate importantă a contractelor de locațiune constă în dreptul oferit locatarului pentru practicarea de sine stătător a unei activități economice sau de altă natură. De exemplu: până nu demult numai persoanele juridice, şi ele într-un număr limitat, puteau folosi bunurile închiriate în scopuri economice. Persoanele fizice nu aveau un astfel de drept, iar în cazul când se practica aceasta cetățenii, de regulă, erau traşi la răspundere penală, deoarece practicau activitate de întreprinzător. Persoanele fizice în trecut puteau închiria numai lucruri predestinate pentru satisfacerea necesităților personale, culturale sau de altă natură. În prezent toate aceste îngrădiri au fost anulate şi cetăţenii au dreptul de a folosi bunurile închiriate pentru desfăşurarea unei activități de întreprinzător sau de altă natură, atât pentru societate, cât şi pentru sine. Voi încerca să evidențiez numai cele mai importante particularități ale relațiilor de locațiune la etapa actuală2.

Modificarea substanțială a naturii juridice a raporturilor de locațiune, extinderea esențială a cercului obiectelor locațiunii şi a volumului împuternicirilor participanților la aceste raporturi au predeterminat şi importanța lor crescândă. Pentru locator această se manifestă prin folosirea fondurilor fixe şi circulante. Dacă mai înainte transmiterea în locațiune a bunurilor nu era stimulată, deoarece chiria nu putea fi mai mare decât costurile uzurii, în prezent locatorul, pe lângă cheltuielile de exploatare şi costurile uzurii bunurilor, poate pretinde şi la un venit suplimentar de la bunurile date în chirie.

Locațiunea nu este altceva decât un instrument, un mijloc, o modalitate de realizare de către proprietar a împuternicirilor sale. La fel a crescut importanta relațiilor de locațiune la moment şi pentru locatar. Luând anumite bunuri materiale în posesiune şi folosinţă temporară, locatarul, inclusiv persoana fizică, a obţinut posibilitatea de a desfăşură o activitate de producere şi de altă natură, adică poate practica activitatea de întreprinzător, de a obţine venituri etc. Locaţiunea le permite persoanelor fizice, ocupându-se cu activitatea de întreprinzător, să- şi întreţină familiile sale, să obţină anumite venituri şi, acumulând un capital iniţial, să deschidă o afacere personală.

Locațiunea le permite să se angajeze la serviciu, să se ocupe cu activitatea sa preferată, să fie utili pentru societate şi familie. Un exemplu clasic al importanței locațiunii îl prezintă situația când un tânăr, închiriind un bun imobil cu drept de preemțiune şi lucrând o perioadă îndelungată, a procurat ulterior cu care a continuat să lucreze, asigurându-şi bunăstarea familiei sale3.

Aspectele teoretico-practice privind procedura judiciară a contractelor de locațiune imobiliare locațiune sunt puțin cercetate în Republica Moldova. Nu există nici o lucrare de proporții care ar servi drept ghid în acest domeniu. Totuşi, nu putem nega faptul că sunt cercetători care tratează problemele puse de noi în discuție, însă o fac într-o manieră dispersată, fără a urmări scopul de a evidenția toate conceptele şi de a face o analiză complexă a fenomenului.

Reglementarea juridică executării contractului de locațiune

Dat fiind faptul că patrimoniul închiriat se transmite în posesiune sau numai în folosință, executarea contractului tine mai mult de locatar. Executarea contractului din partea locatorului constă în îndeplinirea unui cerc restrâns de obligații — transmiterea patrimoniului locatarului şi primirea lui înapoi odată cu încetarea raporturilor contractuale, încasarea chiriei.

Particularitățile executării contractului de locațiune sânt determinate, în primul rând, de tipul contractului şi constau în următoarele:

1. Locatarul pe parcursul executării contractului este absolut independent, autonom şi de sine stătător. Locatorul nu are dreptul să intervină în activitatea economică a locatarului, să determine modul de folosință a bunurilor închiriate.

2. Pe parcursul executării contractului de locațiune locatarul e obligat să organizeze un proces de producere, să conducă, să dirijeze cu acest proces.

3. Locatarul dispune de rezultatele muncii sale, ceea ce presupune obligația lui de a asigura realizarea producţiei, serviciilor şi obiectelor produse sau executate.

4. Mai mult decât atât, totalitatea drepturilor şi obligațiilor locatarului presupune şi faptul că el singur suportă riscul consecințelor nefavorabile ale executării contractului. Aceasta înseamnă că conducerea, dirijarea neprofesionistă, nerațională în activitatea sa, ce a dus la rezultate negative, nu îl eliberează de îndatorirea de a executa obligațiile sale, deoarece locatarul este proprietarul muncii sale, bazate pe folosirea patrimoniului închiriat. În acelaşi timp, conform art. 920 Cod civil, în contractul de arendă părţile contractante pot stabili, de comun acord, cazurile şi limitele suportării prejudiciilor cauzate de calamităţile naturale. De comun acord părţile pot să prevadă repartizarea pierderilor totale sau parţiale ale bunurilor arendate în urma unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de forţă majoră4.

5. Pe parcursul executării contractului de locațiune, locatarul e obligat numai decât să respecte următoarea regulă — să folosească bunurile închiriate în strictă corespundere cu destinaţia lor şi prevederile contractului referitoare la modul şi volumul de folosire.

6. Odată cu încetarea raporturilor contractuale, locatarul e obligat să restituie bunul închiriat în starea în care i-a fost dat sau în starea care e prevăzută în contract.

Aceste particularități de executare a contractului nu sânt caracteristice contractului de arendă a întreprinderii şi contractului antreprizei de arendă. Ele (contractele) se deosebesc prin particularităţi specifice de executare, determinate de regulamentele întreprinderii de arendă şi antreprizei de arendă.

Reglementarea juridică a drepturilor şi obligațiilor contractuale a locatorului

Legislația în vigoare atrage o atenție deosebită reglementării drepturilor şi obligațiilor părților contractului de locațiune. Contractul de locațiune este sinalagmatic, de aceea lui i se aplică regula generală a contractelor juridico-civile — obligației unei părți îi corespunde dreptul contragentului şi invers, cu unele excepții prevăzute de lege.

Obligaţiile principale ale locatorului sunt următoarele:

— Locatorul este obligat să predea locatarului bunul. Această predare trebuie să fie reală, în natură. În unele cazuri bunul închiriat nu se predă nemijlocit locatarului şi în acest caz locatorul e obligat să admită la bun locatarul în locul şi termenii prevăzuți în contract. Predarea reală trebuie să fie urmată de întocmirea actului de primire-predare. Conform art. 7 al Legii Nr. 198/2003, la începutul şi la încetarea arendei, părţile contractante sunt obligate să întocmească, în termen de 14 zile, acte de predare-preluare a bunului5.

— Să predea un bun liber de orice viciu material. Bunul este considerat liber de orice vicii materiale când are caracteristicile convenite sau, dacă nu s-a convenit asupra unor anumite caracteristici, este liber de vicii în cazul în care poate fi folosit conform destinației stabilite în contract sau conform destinației obişnuite a unor asemenea bunuri, dacă nu s-a convenit asupra folosinței (art. 878, alin. (3) CC). În baza contractului pot fi transmise şi bunuri cu vicii materiale, însă cu condiția că aceasta a fost specificat în contract6.

— Să transmită toate documentele, regulile, instrucțiile ce autentifică dreptul de proprietate asupra bunului închiriat şi care stabilesc modul de folosință a lui.

— Să transmită bunul liber de orice viciu juridic. Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul (art. 878, alin. (4) CC).

— Să facă un control asupra corectitudinii folosinței bunului închiriat, neimplicând-se în activitatea economică a locatarului.

— Să efectueze reparația capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel (art. 898, alin. (1) CC).

— Să achite costul îmbunătățirilor făcute bunului închiriat cu acordul său şi care nu pot fi separate fără a se deteriora bunul. Această obligație apare numai atunci când prin contract nu e prevăzut altceva.

— Să preia bunul închiriat la încetarea raporturilor contractuale7.

Prin contract pot fi prevăzute şi alte obligaţii ale locatorului.

În contractul de arendă obligațiile de bază ale arendatorului sânt întărite în lege. Astfel, conform art. 16 al Legii Nr. 198/2003, arendatorul e obligat:

a) Să predea bunurile agricole date în arendă în termenele şi în condițiile stipulate în contract;

b) Să acționeze astfel, încât să nu împiedice exploatarea normală a bunurilor date în arendă;

c) Să efectueze în cont propriu reparația capitală a bunurilor date în arendă în cazul în care contractul nu prevede altfel;

d) Să plătească arendaşului, în cazul rezilierii contractului de arendă înainte de încheierea anului agricol, valoarea fructelor care deşi încă neseparate, vor putea fi separate înainte de sfârşitul anului agricol în condițiile unei gospodăriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau în calcul şi datoriile părţilor la momentul rezilierii contractului.

e) Să execute alte condiţii prevăzute de legislaţia în vigoare sau de contract.

La încheierea contractului locatorul e obligat să anunţe locatarul despre drepturile terţilor asupra bunului închiriat. Nerespectarea acestei prevederi acordă locatarului dreptul de a cere reducerea plăţii, rezilierea contractului, precum şi despăgubiri.

În baza contractului de arendă a întreprinderii şi a contractului antreprizei de arendă sunt posibile şi alte obligaţii ale locatorului, prevăzute de regulamentele întreprinderii de arendă şi antreprizei de arendă8. Noul Cod civil prevede şi unele drepturi specifice, care nu erau incluse în legislația civilă veche.

Astfel, din esență art. 881 CC RM, rezultă că în baza contractului în locațiune poate fi închiriat un bun cu vicii de ordin material sau juridic cu condiția că locatorul este informat despre aceste vicii.

În baza art.891 CC RM, locatorul are dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui şi, în cazul imobilului, să-l prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să-şi exercite aceste drepturi în mod rezonabil. În cazul încetării raporturilor contractuale locatorul este în drept să ceară de la locatar demolarea construcțiilor neautorizate, dacă acestea nu prezintă careva interes pentru el. Dacă locatarul nu înfăptuieşte aceste lucrări, locatorul este în drept să demoleze singur construcțiile neautorizate, dar pe contul locatorului. Dacă, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întârzierii şi repararea prejudiciului în partea neacoperită de chirie (art.910 CC)9.

Reglementarea juridică a drepturilor şi obligațiilor contractuale a locatarului

Obligațiunile locatarului, în comparație cu cele ale locatorului, sânt mai numeroase şi anume:

— să preia bunul închiriat şi să participe la întocmirea actului de preluare-predare şi să-l semneze;

— să folosească bunul închiriat în strictă corespundere cu destinația lui sau cu cea prevăzută în contract;

— să păstreze bunul închiriat în stare normală;

— să asigure integritatea bunului închiriat;

— să ia toate măsurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului închiriat, etc.

Prin contract pot fi prevăzute şi alte obligațiuni.

Art. 16 al Legii Nr. 198/2003 stabileşte următoarele obligațiuni ale arendaşului:

— să folosească cu bună-credință bunurile arendate, conform clauzelor contractului;

— să mențină potențialul productiv al bunurilor arendate, să le restituie, la expirarea termenului stipulat în contract, în starea corespunzătoare clauzelor contractului, ținând-se cont de gradul de uzură;

— să achite plata pentru arendă în termenul şi modul stabilit;

— să achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de legislația în vigoare, în cazul când contractul nu prevede altfel;

— să execute alte condiții prevăzute de legislația în vigoare sau de contract10.

Legislația în vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului, care nu reies din obligaţiile corelative ale locatorului şi acestea sânt următoarele:

— dreptul de a răscumpăra bunul închiriat în întregime sau parțial dacă legea nu prevede vreo îngrădire în acest sens. În prezent, conform art. 20,alin. (4) al Legii Nr. 198/2003, este interzisă răscumpărarea terenurilor agricole, normă care, după părerea noastră, nu este cea mai reuşită;

— cu acordul locatorului să aducă îmbunătățiri bunului închiriat;

— să transmită bunul închiriat în sub locațiune cu acordul preliminar al locatorului;

— să ridice îmbunătățirile aduse bunului închiriat fără acordul proprietarului, dacă ele sunt separabile şi dacă altceva nu e prevăzut în contract.

Legea expres stipulează un drept foarte important al locatarului care constă în posibilitatea de a da bunul închiriat în sublocaţiune (art. 894, alin. (1) CC). Acest drept se referă şi la contractul de arendă a bunurilor agricole (art. 18 al Legii Nr. 198/2003).

Sublocaţiunea poate avea loc doar cu respectarea unor prevederi legale şi anume:

a) iniţial pentru a da bunul în sublocaţiune locatarului este obligat să-l informeze pe locator despre intenţia sa şi să indice numele sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze bunul;

b) numai cu consimţămîntul locatorului. În contractul de arendă în agricultură consimţămîntul trabuie să fie expres dat în formă scrisă;

c) dacă nu consimte la sublocaţiune, locatorul este obligat să comunice în, termen de 15 zile, locatarului motivele. În caz contrar se consideră că a consimţit. Dacă după încheierea contractului de locaţiune pentru locatar se naşte un interes legitim de a da bunul, integral sau parţial unui terţ locatorul nu este în drept să nu dea consimţămîntul la subînchiriere (art. 894, alin. (2) CC). Interesul legitim al locatarului se poate isca, să zicem, în caz de boală gravă, în caz de necesitate de a pleca în deplasare etc. De la această regulă pot fi şi unele excepţii, cînd locatorul poate să nu dea consimţămîntul, bunăoară, persoana terţului constituie un impediment, spaţiul închiriat devine supraîncărcat sau dacă există alte motive temeinice11.

d) termenul contractului de sublocaţiune nu poate depăşi termenul contractului de locaţiune;

e) sublocaţiunea ulterioară nu se admite;

f) încheierea unui contract separat de sublocaţiune. Expres această condiţie este stipulată în art. 18, alin. (1) al Legii Nr. 198/2003.

Natura juridică a contractului de sublocaţiune, în principiu, este aceeaşi ca şi a contractului de locaţiune. Sublocaţiunea încheiată cu respectarea condiţiilor legale este valabilă şi produce efecte între locatar şi sublocatar, ca orice contract de locaţiune12.

Încetarea raportului de locațiune şi consecințele încetării a obligațiilor contractuale

Legislația în vigoare stabileşte temeiuri generale şi speciale de încetare a raporturilor contractului de locaţiune. Ca temeiuri generale servesc: expirarea termenului contractului, lichidarea unităţii economice, distrugerea bunului închiriat, deteriorarea sau răscumpărarea lui de către locatar. Reorganizarea unităţii economice care dă în arendă, precum şi schimbarea proprietarului bunurilor închiriate nu serveşte drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau rezilierea lui.

Contractul de locațiune îşi încetează efectele în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică a bunului închiriat, precum şi în cazul decesului locatarului — persoană fizică.

Conform regulii generale, desfacerea anticipată a contractului are loc în baza înțelegerii dintre părţi. La cererea uneia dintre părţi contractul poate fi reziliat în temeiul hotărârii instanței judecătoreşti competente în cazul în care cealaltă parte încalcă clauzele contractului.

Temeiuri speciale de reziliere a contractului de locaţiune de către locator pot apare în cazurile, cînd locatarul:

— posedă şi foloseşte bunurile arendate în necorespundere cu contractul sau cu destinația bunurilor;

— înrăutățeşte intenționat sau din imprudență starea bunurilor închiriate;

— nu achită plata pe parcursul a trei luni din ziua expirării termenului de plată, dacă contractul nu prevede altfel;

— nu îndeplineşte obligațiile contractuale de restabilire integrală şi de reparare a bunurilor închiriate;

— dă în sub chirie fără consimțământul proprietarului bunurile primite conform contractului;

— foloseşte nerațional bunurile închiriate sau prin mijloace care duc la înrăutățirea pământului şi altor resurse naturale;

— nu ia măsuri de reproducere a resurselor naturale care are proprietatea de a se restabili;

— nu a folosit timp de un an terenul destinat producţiei agricole şi timp de doi ani terenul destinat producţiei neagricole.

În afară de aceste temeiuri Legea Nr. 198/2003 stabileşte şi altele. De exemplu, dacă arendaşul nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de lege, refuză să ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract (art. 14)13.

Locatarul, la rândul său, are dreptul de a cere rezilierea contractului dacă:

— persoana care dă în chirie nu-şi îndeplineşte obligațiile contractuale privind restabilirea integrală şi repararea bunurilor închiriate, asigurarea tehnico-materială, reînzestrarea tehnică a producţiei şi altele asemenea;

— bunurile închiriate, în virtutea unor circumstanţe pentru care locatarul nu poartă răspundere, ajung într-o stare inutilizabilă;

— persoana care dă în chirie bunuri nu le-a transmis la timp locatarului.

Locatarul poate să ceară rezilierea contractului în cazul în care el a devenit invalid sau este declarat incapabil, sau în cazul cînd execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvîrşirea unei infracţiuni sau unei alte pedepse care exclude posibilitatea executării de mai departe a contractului.

Partea care intenționează să rezilieze contractul de arendă înştiințează în scris partea cealaltă cu cel puţin 3 luni înainte de recoltare (art. 14, alin. (5) al Legii Nr. 198/2003).

Subliniem că în cazul apariţiei temeiurilor de reziliere a contractului partea contractantă este în drept, însă nicidecum obligată, să se adreseze în instanţa de judecată cu o astfel de cerere.

Consecințele stingerii raporturilor contractuale de locațiune (arendă) pot fi împărțite în 2 grupe: patrimoniale şi personale (nepatrimoniale).

Consecințele de ordin patrimonial sînt următoarele:

1. Dacă la momentul încetării raporturilor contractuale bunurile închiriate n-au fost răscumpărate, ele trebuie restituite locatorului în aceeaşi stare, în care locatarul le-a primit, luând-se în considerație uzura lor normală, sau în starea prevăzută de contract.

2. În cazul înrăutățirii stării bunurilor închiriate, produse din vina locatarului, el trebuie să acopere locatorului prejudiciile cauzate bunului, dacă nu va dovedi că înrăutățirea stării bunurilor nu s-a produs din vina lui. În cazul deteriorării bunurilor înaintea expirării termenului de exploatare prevăzut de contract, locatarul acoperă locatorului prejudiciul astfel cauzat, dacă altceva nu e prevăzut prin contract.

3. Îmbunătățirile făcute bunurilor închiriate efectuate fără acordul locatorului şi care nu pot fi ridicate fără a se deteriora bunurile închiriate, trec în proprietatea locatorului14.

Clădirile şi instalațiile ce nu pot fi mutate, construite pe terenul închiriat din mijloacele locatarului cu permisiunea locatorului, trec în proprietatea acestui din urmă, dacă contractul nu prevede altfel. În acest caz locatarul are dreptul să ceară compensarea costului lor. Construcțiile şi instalațiile ce nu pot fi permutate, construite pe terenul închiriat din mijloacele locatarului fără permisiunea locatorului, trec fără nici o compensare în proprietatea celui din urmă. Dacă el cere să fie demolate, locatarul este obligat să le demoleze din cont propriu sau să restituie cheltuielile ce ţin de demolare.

Prin contract pot fi stabilite şi alte clauze privitor la soarta îmbunătățirilor făcute bunurilor închiriate.

Conform art. 922 Cod civil, dacă rezilierea contractului de arendă a unui teren agricol are loc până la încheierea anului agricol, arendatorul este obligat să plătească arendaşului valoarea fructelor care, deşi încă neseparate, ar putea fi separate înainte de sfîrşitul anului în condiţiile unei gospodăriri normale.

Consecințele de ordin personal se referă la cazurile când în calitate de locatar apare o persoană fizică. Legislația în vigoare stabileşte următoarele efecte de ordin personal:

1. La expirarea termenului contractului de locațiune locatarul are dreptul prioritar la încheierea contractului pe un nou termen dacă:

— şi-a onorat anterior obligațiile contractuale;

— unul se dă în locațiune pe un nou termen;

— este de acord cu noile condiții contractuale stabilite de locator.

2. În cazul în care locatarul, persoană fizică, decedează, succesor ale drepturilor lui, este unul din membrii familiei sale, care a trăit sau lucrat împreună cu el, dacă acest membru doreşte să fie locatar. Locatorul nu are voie să refuze intrarea în drept asupra contractului pe termenul rămas cu excepția cazurilor când încheierea contractului a fost stipulată de calitățile profesionale ale locatarului decedat. De exemplu, locatarul decedat, fiind un pictor vestit, închiria o încăpere nelocuibilă pentru atelierul său. În cazul decesului pictorului membrii familiei lui, ce nu sânt pictori, nu sânt în drept să pretindă la închirierea ulterioară a acestei încăperi. Dacă sânt câțiva pretendenți din rândul membrilor familiei celui decedat şi se iscă un litigiu între ei, problema dreptului prioritar la încheierea contractului se soluționează de către instanța judecătorească, luând-se în considerare posibilitățile reale (capacitatea de muncă, pregătirea profesională şi alte calităţi).

3. Dreptul prioritar la încheierea contractului îl are unul dintre membrii familiei locatarului care a trăit ori a lucrat împreună cu el în cazurile cînd:

— locatarul a devenit invalid;

— locatarul e declarat incapabil de către instanța de judecată;

— locatarul execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvârşirea unei infracțiuni sau în urma unei alte pedepse care exclude posibilitatea executării de mai departe a contractului.

Concluzii

O importantă particularitate cercetării tematicii a contractului de locațiunii o reprezintă rezultate pe care dorim să obținem ca gradul legitim a răspunderii locatarului faţă de locator nu numai pentru faptele sale, ci şi pentru faptele terţelor persoane, care iau parte la executarea contractului. Se evidențiază această particularitate în acele cazuri, când locatarul s-a folosit de dreptul său de a transmite patrimoniul şi în sublocațiune. Totodată responsabil conform contractului faţă de locator pentru acţiunile sale şi cele ale sublocatarului rămâne locatarul. În acelaş timp, locatarul se află în raporturi contractuale de sublocaţiune cu sublocatarul şi este în drept să-l tragă pe ultimul la răspundere pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a contractului de sublocaţiune. Aici e de menţionat că natura juridică a contractului de sublocaţiune, inclusiv şi condiţiile referitoare la responsabilitatea părţilor, este aceiaşi ca şi a contractului de locaţiune.

Locatarul, răspunde faţă de locator pentru faptele membrilor familiei sale şi a altor persoane admise la folosința şi exploatarea patrimoniului închiriat. Totodată, gradul vinovăției acestora nu are importantă la stabilirea răspunderii pe seama locatarului. Nu contează nici vârsta membrilor familiei, important fiind că ei au fost admişi la folosința patrimoniului închiriat de către locatar.

La fel, rezultatele pe care le dorim să obținem în urma investigațiilor acestei teme sunt următoarele:

— definirea contractului de locațiune, clarificarea şi importanța acesteia la nivelul național

— caracterizarea generală a evoluției istorice a contractului de locațiune

— analiza problematicii cu privire la condițiile de încheierea a contractelor de locațiune, modalități de rezilierea la nivelul național

— efectuarea unui studiu comparat al legislației şi practicii judiciare naționale

— cercetarea litigiilor judiciare apărute referitor la contracte de locațiune la nivel național şi internațional

— studierea nivelului riscului apărut la încheierea contractului de locațiune şi ca consecințe apariția litigiilor judiciare

— propunerea unor modificări ale reglementărilor juridice ce vizează contractul de locațiune, precum şi unele noţiuni şi categorii juridice noi legate de tema investigată;

— elaborarea propunerilor şi recomandărilor întru perfecționarea contractului de locațiune în codului civil în Republica Moldova;

În aceeaşi ordinea de idei, vrem să evidențiem rolul contractului de locațiune în circuitul național, menționăm ca această activitatea trebuie îmbunătățită juridic pentru a proteja părțile la circuitul contractual şi a mări ca procent în economie națională cum este practicată de țările din Europa şi SUA la care la rândul sau va aduce contribuții însemnate la Bugetul de Stat.