Pavel TAMACIUC, doctorand, ULIM1
Prezentul studiu reflectă serviciile prestate de către oficiile cadastrale teritoriale, firmelor private, populaţiei Republicii Moldova, identificarea conform actelor normative, principiilor de bază şi elementelor principale ale organizării şi funcţionării acestui serviciu în plan naţional.
Primul cadastru ca model în Europa a fost întocmit în principatul Milano, sub denumirea de ,,Censimento Milanese“, în perioada cînd Milano se găsea sub ocupaţie austriacă. Primele măsurări au început în anul 1720, într-un cadru festiv la Melegnano, la 25 km sud-est de Milano, sub conducerea matematicianului inginer ,,Johan Jacobus Marionioni“, avînd la bază instrucţiuni tehnice precise. Lucrările au fost finisate şi au întrat în vigoare la 1 ianuarie 1760.
Afost format Registru model, a parcelelor (terenurilor): ,,Grundbuch“ 1 klasse“; Registrul caselor ,,Grundbuch“ 2 klass; Dosarele manuale pe suport de hîrtie la scara 1:2.000 şi 1:8.000, pentru ansamblu; Foaia de proprietate pentru fiecare dintre contribuabili; Harta topografică a principatului Milano la scara 1:72.000.
Economistul englez ,,Adam Smith“, anii (1723—1790), considerat intemeietorul economiei politice moderne: ,,cadastrul principatului Milano început sub Karl VI, este considerat ca lucrare, cea mai exactă şi cu cea mai mare atenţie în acest domeniu, care a fost dfăcută vreodată“.
Cadastrul mailanez a fost preluat în Franţa sub Napoleon Bonaparte, în principatele Veneţia, Piacenza, Parma, Toscana, Carrara, Vatican etc., apoi în alte ţări ca: Belgia, Olanda, Luxemburg, Westfalia, Rheinland, Bavaria, cantoanele elveţiene Vaud şi Geneva şi în tot imperiul Astro-Ungar, care l-a dezvoltat în continuare devenind cel mai mai bun sistem cadastral la acea vreme.
Strategia de creştere durabilă, în Republica Moldova prevede dezvoltarea economică, dar şi dezvoltarea cadastrului, care joacă un rol important în realizarea acestei strategii. În domeniul cadastrului la moment sau efectuat puţine cercetări ştiinţifice. Sunt analizate şi dezvoltate insuficient bazele conceptual-metodologice ale cadastrului, în condiţiile de piaţă. Lipsa informaţiei veridice pentru bunurile imobile neînregistrate, construcţiile neautorizate, erorile în localităţi pe terenurile agricole, produse în urma lucrărilor masive de înregistrare, se reflectă masiv în momentul tranzacţiilor bunurilor imobile.
Aceste probleme nu permit dezvoltarea economiei Republicii Moldova, în ansamblu pe piaţa imobiliară, în particular. Soluţionarea acestei probleme evidenţiate necesită fundamentarea, sub toate aspectele, a principalelor priorităţi ale dezvoltării sistemului cadastral şi elaborarea noilor mecanisme de implimentare a acestora, ceea ce va asigura crearea unui sistem naţional eficient a economiei de piaţă.
Importanţa tranzacţiilor a bunurilor imobile pentru dezvoltarea social-economică a statului, procesele de extindere de integrare internaţională şi standardizare a activităţii serviciilor cadastrale confirmă actualitatea lucrării de cercetare şi determină scopul, obiectivele, structura şi conţinutul acestei lucrări.
În procesul de cercetare activităţii oficiilor cadastrale teritoriale, în perioada 2006—2014, exemple şi soluţii.
Situaţia în domeniul cadastrului din anii 2006 şi în prezent s-a îmbunătăţit esenţial în legătură cu implimentarea programelor performante în executarea lucrărilor cadastrale.
În procesul de cercetare şi identificare a problemelor în activitatea oficiilor cadastrale teritoriale, sunt depistate încă multe erori, care le putem caracteriza ca factori:
Exemplu:
a) tehnici şi umani, care se corectează şi azi, deoarece orice eroare, mai devreme sau mai tîrziu apare ca un obstacol, care nu permite executarea altor lucrări cadastrale în teren;
b) în procesul de executare a lucrărilor cadastrale, actualizare a terenului aferent a construcţiei se depistează cazuri de erori, bine instrumentate şi puse în practică, (factor uman) de către specialiştii pentru reglementarea chestiunilor funciare din primării, care urmau să fie puse în practică cu acordul oficiului cadastral teritorial, prin modificarea configuraţiei şi suprafeţelor de teren a vecinilor, drumurilor publice;
c) consiliul primăriei comunei Pănăşeşti, raionul Străşeni, a primit o decizie prin care modifică suprafaţa terenului de pe aferent casei de locuit, la care a mărit suprafaţa ilegal. Citat din Decizia nr. 1/10 din 21 februarie 2014, consiliul comunei Pănăşeşti, raionul Străşeni, ,,Cu privire la regimul juridic al terenului public“, examinînd cererea cet. Panuş Andrei a.n. 1942, privind corectarea erorilor admise în planul geometric al terenului aferent casei de locuit, transmis în proprietate prin decizia consiliului comunal nr. 1/3 din 02.03.2012, documentele respective, (actul de constatare pe teren, la modificarea planului cadastral/ geometric cu nr. Cadastral, 8028202467. „Se aprobă unele modificări în anexa nr. 2 la decizia consiliului comuna Pănăşeşti nr. 1/3 din 02.03.2012, ,,Cu privire la implimentarea proiectului de efectuare a lucrărilor cadastrale masive în teritoriul comunei Pănăşeşti, după cum urmează“;
d) la pagina nr. 42, rîndul nr. 322 referitor la cet. Panuş Andrei, cifra ,,0228“ se substituie cu cifra ,,02350“ — cu schimbarea configuraţiei a planului geometric cu numărul cadastral 8028202467, întocmit de societatea comercială,,Geomar Grup“ SRL la 10.02.2014;
e) Decizia şi materialele au fost prezentate la oficiul cadastral teritorial, pentru operarea modificărilor în grafica bazei de date;
f) reprezentantul oficiului cadastral teritorial, (inginer cadastral certificat), responsabil pentru verificarea corectitudinii îndeplinirii lucrărilor cadastrale, operarea modificărilor în baza de date, configuraţiei şi suprafeţei substituite, de la cifrele ,,0228 la 02350“, conform procedurii de operare — 10 (PO), ediţia 02 întreprinderii de stat ,,CADASTRU“ a depistat abateri de la procedura de operare sus menţionată şi a refuzat de a modifica configuraţia şi mărirea suprafeţei terenului prin constatarea faptului;
g) în urma examinării materialelor prezentate la oficiul cadastral teritorial de către specialistul pentru reglementarea chestiunilor funciare a comunei Pănăşeşti, s-a constatat;
h) planului geometric, actului de constatare pe teren la modificarea planului cadastral şi/sau geometric nu este semnat de un vecin, a cărui interes este atins esenţial, prin modificarea planului geometric, conform ordinului nr. 140 din 06.08.2012, emis de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru şi capitolul V, pun. 5.1, alin.(3), Instrucţiunea nr. 107 din 27. 05. 2003, (cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice);
i) concomitent prin decizia de modificare, schimbării configuraţiei, nu se indică mărirea suprafeţei cu 70 m.p. din contul drumului public şi a vecinului care nu a semnat actul de constatare pe teren;
j) în urma verificării lucrării de către specialistul oficiului cadastral teritorial, inginerul certificat, Primăria comunei Pănăşeşti, a primit refuz la cererea depusă de a recepţiona planul geometric a terenului în cauză;
k) persoana cărui i s-a încălcat dreptul de proprietate, a contestat decizia consiliului comunei Pănăşeşti în instanţa de judecată, concomitent s-a adresat şi la Cancelaria de Stat;
În urma verificării lucrării, Cancelaria de Stat a trimis o notă informativă consiliului comunei Pănăşeşti, cu solicitarea de a abrogarea decizia sus nominalizată, deoarece contravine prevederilor legislaţiei în vigoare, cu următoarele menţiuni:
Soluţii:
a) potrivit art. 5, alin.(1) din Legea nr. 121-XVI din 04.05.2007, privind terenurile proprietate publică şi delimitarea lor, de domeniul public al satului (comunei), sunt de drept real.
b) potrivit art. 10, alin.(2), din Legea sus menţionată, bunurile din domeniul public sunt: ilienabile, insesizabile, imprescriptibile;
c) instanţa de judecată a emis o hotărîre prin care anulează decizia consiliului comunei Pănăşeşti, parţial;
d) Legea nr. 1543-XIII din 25. 02. 1998, (expres): în cazul actualizării planului cadastral — geometric a terenului, se informează în scris vecinii cu terenurile aferente, a căror interese pot fi afectate, a căror prezenţă este obligatorie, care după măsurările efectuate contrasemnează schiţa de lucru, fiind de acord cu modificările planului cadastral — geometric, suprafeţei mărite, de pe care în continuare se operează modificări în grafica bazei de date a Registrului oficiului cadastral teritorial;
e) consiliul comunei Pănăşeşti în cazul actualizării terenului cetăţeanului sus menţionat din s. Pănăşeşti, prin mărirea suprafeţei persoanei sus menţionate şi respectiv prin micşorarea drumului public, a închis accesul persoanelor cu terenurile adiacente spre casele proprii de locuit, Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997, art. 3, alin. (2), vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publică destinate construcţiilor se permite prin concurs, sau la licitaţie.
Soluţii: pentru îmbunătăţirea situaţiei create, în scopul perfecţionării specialiştilor primăriilor responsabili pe chestiuni funciare, e necesar ca reprezentanţii oficiilor cadastrale, registratorii, inginerii cadastrali certificaţi, să petreacă în raza teritoriului de deservire, periodic seminare de instruire şi abordarea tuturor problemelor ce apar în procesul de executare a lucrărilor cadastrale, erorilor care deja sunt comise pe parcursul timpului, în activitatea primăriilor, formarea bunurilor imobile private, din terenurilor publice care în continuare se dau în arendă sau se înstrăinează.
Exemplu:
a) cele mai multe erori, greşeli în procesul de executare a lucrărilor cadastrale se comit de către inginerii cadastrali din oficiile cadastrale teritoriale şi cei din firmele private, care nu au cunoştinţele necesare, sau erorile se fac intenţionat, la cerinţa persoanei care a solicitat servicii cadastrale;
b) în multe cazuri, responsabilii pe chestiuni funciare din primării trimit solicitanţii care intenţionat vor să-şi mărească suprafaţa din contul terenului public sau din terenul vecinului, la firmele private, care în urma stabilirii bornelor de către responsabilul pe chestiuni funciare din primării executa lucrarea cu încălcarea legislaţiei;
c) în aşa mod, prin scheme ilegale, (dubioase) se petrece anexarea terenurilor libere din contul primăriei la terenul proprietate privată;
d) în aşa mod se petrec tranzacţii ascunse fără acordul şi decizia consiliului local;
e) în multe cazuri un primari necompetenţi în chestiuni funciare, semnează documentele de actualizare a terenurilor aferente caselor de locuit, perfectate cu încălcarea legislaţiei;
f) oficiile cadastrale teritoriale, în procesul de lucru verifică actul de constatare pe teren cu semnăturile obligatorii a tuturor persoanelor cu terenurile adiacente, a căror interese pot fi atinse prin actualizarea terenului, schimbarea configuraţiei, dar semnăturile deseori sunt falsificate de către persoanele cointeresate, (în cele mai multe cazuri în lucrările executate de către firmele private);
g) din lipsa de surse financiare, necompetenţă, sau în mod intenţionat, multe primării nu conlucrează cu oficiile cadastrale teritoriale, pentru a depista terenurile libere, din raza administrată care nu sunt luate la evidenţă, dar sunt folosite de persoane care se mărginesc cu terenurile fără ca să fie arendate sau privatizate şi cu timpul anexate la terenurile aferente caselor proprii de locuit cu ajutorul specialiştilor primăriilor, ilegal.
Soluţii:
a) oficiile cadastrale teritoriale, în procesul de verificare a lucrărilor cadastrale executate de către inginerii din oficii, e necesar să le întoarcă pentru a fi corectate. În cazul executării a mai multor lucrări cu greşeli, e necesar ca inginerul să fie testat de către şeful oficiului cadastral teritorial, la propunerea inginerului certificat, prin intermediul sistemului ,,matricea abilităţii“ a inginerilor cadastrali, trimestrial. Odată la trei ani, prin intermediul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, pentru a ridica sau a micşora categoria;
b) identificarea terenurilor proprietate publică, care nu sunt înregistrate, neutilizate, (libere) se execută cu ajutorul şi prin intermediul oficiului cadastral, firme private, prin vizualizarea bazei de date grafice.
c) vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publică, se permite: Legea nr. 1308 din 25.07.1997, privind preţul normativ şi modul de vînzare-cumpărare a pămîntului, cap. II,art. 3, alin. (2);
d) terenurile înregistrate, dispun de cod cadastral, terenurile primăriei libere, nu sunt actualizate şi nu dispun da număr cadastral. În aşa mod administraţiile publice locale de nivelul unul şi doi, la dorinţă pot identifica terenurile neutilizate, prin intermediul oficiilopr cadastrale teritoriale, le pot da în arendă sau înstrăina pentru a primi beneficiu pentru acoperirea cheltuielelor pe proiectele de îmbunătăţire a localităţilor administrate.
e) pentru administraţiile publice locale în scopul identificării a terenurilor din localitate, e necesar de a găsi surse financiare pentru achitarea serviciilor cadastrale teritoriale, în scopul înregistrării şi gestionării, darea în arendă, vînzarea-cumpărarea;
f) e necesar ca pentru identificarea terenurilor administraţiilor publice locale de nivelul unu şi doi din ţară, oficiile cadastrale teritoriale să intervină cu iniţiativa la consiliile raionale, administraţiilor publice locale, întreprinderile, instituţiile, organizaţiile interesate şi cetăţenii cu informaţia despre starea terenului în scopul organizării folosirii raţionale, a bunurilor imobile protecţiei, reglamentării relaţiilor funciare, regimului proprietăţii funciare, fundamentării proporţiilor plăţilor funciare, aprecierii activităţii economice, efectuării altor măsuri legate de folosirea terenului.
Exemplu: un mare rol în colectarea informaţiei, ţinerea evidenţei şi darea de seamă anuală, la Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, este pus pe seama specialistului funciar din administraţia publică locală de nivelul II, (consiliul raional) care duce evidenţa modificării, schimbării destinaţiei a terenurilor pe parcursul anului, în partea micşorărilor a terenurilor cu destinaţie agricolă, mărirea suprafeţelor din intravilan a administraţiilor publice locale de nivelul unu şi doi, pe categorii: intravilan, teren cu destinaţie construcţii; terenuri incluse în fondul ariilor, protejate de Stat; terenuri arabile, pîrloagă; vii, livezi, plantaţii de nuci, plantaţii de dud, arbuşti fructiferi, plantaţii; terenuri cu destinaţie agricolă.
Terenuri proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale: terenuri din domeniul privat; alte terenuri de interes privat; păşuni; construcţii; brigadă de construcţii; fîntîni arteziene; staţii de purificare a apelor.
Societăţi pe acţiuni: gospodării ţărăneşti; deţinătorii de construcţii inginereşti de interes public, întreprinderile municipale: gospodării comunale şi de deservire a populaţiei cu apă şi canalizare; grădini; alte categorii; terenurile satelor, oraşelor, municipiilor.
Terenurile proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale: terenurile localităţilor rurale; alte terenuri în raza satelor; reţele de drumuri străzi de uz public; terenuri aferente obiectelor social-culturale şi de uz public; terenurile aferente grădiniţelor pentru copii; terenurile aferente gimnaziilor, liceelor; terenuri aflate în proprietate privată.
Tenurile destinate industriei, transportului, telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţie specială: terenuri proprietate publică a statului; terenuri destinate transportului rutier; direcţii de exploatare a drumurilor; terenuri destinate transportului telecomunicaţiilor; SA ,,Moldtelecom“.
Terenurile fondului silvic: terenuri proprietate publică a statului; Î.S. MoldSilva; terenurile fondului apelor; terenurile fondului de rezervă.
Informaţia sus menţionată este actuală pentru toate raioanele republicii. Toate modificările configuraţiilor, suprafeţelor în grafica bazei de date sunt efectuate de către oficiile cadastrale teritoriale, la solicitarea autorităţilor publice locale de nivelul I şi II, întreprinderilor private, persoanelor fizice.
Modificarea destinaţiei terenurilor agricole se efectuiază prin hotărîre de guvern. Codul Funciar nr. 828 din 25.12.1991, la propunerea consiliilor unităţilor administrativ-teritoriale de nivelul I şi II, în temeiul cererii proprietarului. înconjurător). (H.G. Republicii Moldova nr. 1451 din 24.12.2007, regulamentul cu privire la modul de atribuire, modificare a destinaţiei şi schimbul terenurilor, pun. 2).
Pentru dezvoltarea cadastrului funciar, atingerea nivelului ţărilor avansate, e necesară conlucrarea între secţiile funciare de nivelul doi, din toate raioanele ţării, (consiliile raionale) cu oficiile cadastrale teritoriale, administraţiile publice locale de nivelul I, agenţii economici privaţi.
Exemplu:
a) înregistrarea eronată în trecut, a unui teren cu destinaţie agricolă, conform datelor firmei private, pe care este amplasat un cîntar de mare tonaj, pentru produse agricole, a fost înregistrat de către o firmă privată şi se găsea la o distanţă de 300 metri de la locul real;
b) proprietarul terenului, a depistat eroarea mult mai tîrziu şi s-a adresat la oficiul cadastral teritorial pentru eliminarea erorii, contra plată.
c) iniţial proprietarul s-a adresat la firma privată, pentru corectarea erorilor comise, care a perfectat iniţial planul cadastral, apoi terenul a fost înregistrat, la oficiul cadastral teritorial, reprezentantul firmei a solicitat achitarea integral repetată, pentru eliminarea erorilor, la care proprietarul a refuzat.
Soluţii:
a) pentru eliminarea erorii, a fost necesar ca inginerii oficiului cadastral teritorial Străşeni, să iasă la faţa locului, să efectueze transpunerea proiectului de organizare a teritoriului în natură cu readucerea întregului sector de teren în sistemul naţional de coordonare MOLDREF99, (instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice, Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, elaborată în conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25. 02. 1998) şi numai după elaborarea planului cadastral cu inscripţia: ,, pentru transpunerea proiectului de organizare în teren“, cîntarul a fost plasat corect, conform (Legii cu privire la formarea bunurilor imobile, 354 din 28.10.2004, art. 18. Ordinului Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, nr. 140 din 06. 08. 2012, despre aprobarea Instrucţiunii cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice);
b) la actualizarea planului cadastral, inginerii oficiilor cadastrale teritoriale sau condus strict de procedura de operare, (PO-3), care prevede un complex de lucrări cadastrale, în scopul modificării din teren în documentaţia cadastrală:
Exemplu:
a) în caz că proprietarii terenurilor agricole, din intravilan se adresează la firmele private pentru măsurarea terenurilor, reprezentanţii oficiilor cadastrale teritoriale nu participă la măsurări în teren şi respectiv nu cunoaşte configuraţia şi locul amplasării terenului în natură.
b) la primirea cererii ce ţine de executarea lucrării de actualizare a planului cadastral, (modificarea configuraţiei şi suprafeţelor a terenurilor, hotarelor), persoana de la ghişeu e necesar să consulte solicitantul dacă acesta nu este în litigiu cu proprietarul terenului adiacent, şi dacă vecinul acceptă modificările propuse, (se solicită acordul în scris);
c) reprezentantul ghişeului pentru primirea actelor de drept, a oficiului cadastral teritorial la momentul primirii cererii ea act de declaraţia solicitantului, dar verificarea lucrării executată de către firma privată, este efectuată de inginerul cadastral certificat din oficiu, responsabil de plasarea lucrărilor în grafica bazei de date;
d) solicitantul declară pe propria răspundere prin semnătură că actualizarea planului cadastral nu urmăreşte o tranzacţie ascunsă;
e) în cazul în care executantul lucrărilor cadastrale va demonstra în teren contrariul sau, proprietarul terenului adiacent şi reprezentantul administraţiei publice locale, nu va semna actul de constatare în teren, inginerul oficiului cadastral, nu va stabili hotarele la faţa locului, lucrarea va sistată, dar toate cheltuielile suportate de oficiul cadastral teritorial, pînă la acest moment, vor fi achitate de solicitant;
f) în legătură cu neînţelegerea între vecinii cu terenurile adiacente, lucrarea se va finaliza cu perfectarea actului de constatare în teren, cu descrierea motivului sistării lucrării.
Soluţii:
a) în cazul dacă suprafaţa terenului actualizat nu corespunde cu datele din registrul electronic ţinut de oficiile cadastrale teritoriale, inginerul cadastral teritorial e obligat să se conducă de datele registrului bunurilor imobile, îndeplinit manual;
b) la identificarea bunului imobil conform cerinţelor, deoarece toate terenurile cu construcţii, fără construcţii, se mărginesc cu drumul public, e strict necesar ca să participe şi reprezentantul APL, (pun. 33, cap. III, ord. nr. 140 din 06.08.2012, instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice), care va confirma în caz de necesitate: modificarea planului cadastral se datorează unei erori comise în cadrul măsurărilor cadastrale (la perfectarea documentelor de drept în cadrul privatizării terenului, lucrărilor masive), precum şi că acesta nu urmăreşte o tranzacţie ascunsă;
c) după caz, va stabili hotarele la faţa locului, în conformitate cu art. 19, al. 6 din Legea cadastrului bunurilor imobile, nr 1543-XIII din 25.02.1998.
Exemplu:
a) oficiile cadastrale teritoriale, în calitate de filiale a întreprinderii de stat cadastru, care prestează servicii cadastrale populaţiei, sunt permanent atrase în procese de judecată pe marginea îndeplinirii lucrărilor cadastrale, înregistrarea şi ţinerea evidenţei;
b) de către şefii oficiilor cadastrale teritoriale, se duce evidenţa conform ordinului intern a Î.S. ,,CADASTRU“ nr. 183 din 04.08.2011, dosarele participărilor în judecată, de către to-ţi angajaţii: registratori, ingineri cadastrali;
c) în urma investigaţiilor s-a constatat: cauzele apariţiei acţiunilor în instanţa de judecată, sunt motivate: intervenient accesoriu, martor, dar şi calitate de pîrît. Nemotivate: în calitate de consultant, expert;
d) reclamantul, reclamantului, nu respectă consecutivitatea soluţionării a problemei în baza refuzului oficiului cadastral teritorial;
e) nu to-ţi registratorii din oficiile cadastrale teritoriale împuterniciţi prin procura directorului Î.S. ,,CADASTRU“ de a participa pe dosare în instanţa de judecată, unde oficiile au calitate de intervenient accesoriu, persoană interesată sau pîrît, nu duc evidenţa şedinţelor în care sunt implicaţi;
f) în legătură cu faptul că persoanele atrase pe dosare, nu duc evidenţa personală, a dosarelor în care sunt citaţi, se pregătesc necorespunzător în calitate pîrît, nu se prezintă la şedinţele de judecată, ca rezultat oficiile achită despăgubiri financiare reclamanţilor;
Soluţii:
a) e necesar ca persoanele din oficii atrase pe dosare, să ducă strict evidenţa şedinţelor de judecată conform citaţiilor primite, întru-n registru personal;
b) să se pregătească corespunzător, în caz de necesitate să solicite ajutor din oficiu pentru a face faţă în dosarul citat;
c) în caz că reprezentantul oficiului nu se pregăteşte corespunzător pe dosar, în calitate de pîrît, instanţa de judecată pronunţă o hotărîre în defavoarea oficiului, cu obligarea achitării despăgubiri financiare, suma necesară să fie reţinută de la angajatul care a participat pe dosar;
d) participanţii oficiilor cadastrale teritoriale în procesele de judecată, au sarcina de a respecta procedura din prima şedinţă de judecată;
e) dacă este prezent actul administrativ emis de oficiul cadastral teritorial;
f) să verifice existenţa temeiurilor;
g) dacă calitatea de pîrît se încadrează în prevederile art. 59 CPC;
h) apere dreptul încălcat;
i) să întreprindă măsuri de soluţionare a problemelor pe cale extrajudiciară;
j) să verifice temeiurile de încetare a procesului prevăzut de art. 265 CPC;
k) să verifice minuţios existenţa temeiurilor, de scoatere a cererii de pe rol şi respingere a acţiunii ca fiind depusă cu încălcarea termenului general de prescripţie, etc.;
Pentru a schimba situaţia şi micşora numărul de calitate de pîrît în instanţele de judecată a oficiilor cadastrale teritoriale e necesar.
Soluţii:
a) registratorii în acţiunile de înregistrare, la primirea documentelor, să respecte cerinţele cap. III, ,, procedura înregistrării primare selective şi înregistrării curente“, Instrucţiunea nr. 112 din 22.06.2005;
b) corectitudinea efectuării înscrierilor în programul Legal Cad;
c) să nu permită greşeli în procedura de înregistrare.
În procesul cercetării dosarelor s-a constatat:
a) Instanţa de judecată prin Hotărîrea din 27.07.2011, a recunoscut ilegal înregistrarea dreptului de proprietate după cetăţeanul Dalomangi A., asupra unui teren cu obligarea oficiul cadastral teritorial să-i atribuie lui Zobonov P. sectorul de teren cu suprafaţa de 0,01 ha.
b) Registratorul oficiului, nu a informat conducerea, direcţia reprezentare juridică, a Î.S. ,,CADASTRU“, despre existentă hotărîrii judecătoreşti;
c) nu a executat benevol hotărîrea judecătorească, pentru a evita cheltuielile de executare silită.
Soluţii:
a) prejudiciu cauzat Î.S. ,, CADASTRU“ în sumă de 4960 lei, achitate executorului judecătoresc drept cheltuieli de executare silită a hotărîrii judecătoreşti, din 21.02.2014, este rezultatul necompetenţei registratorului în argumentele din referinţă;
b) Registratorul este obligat, în cazul emiterii de către instanţa de fond a unei hotărîri în defavoarea oficiului cadastral teritorial, îndată să informeze direcţia reprezentare juridică, cu prezentarea documentelor;
c) încadrarea direcţiei reprezentare juridică a Întreprinderii de Stat Cadastru, în contestarea încheerii executorului judecătoresc în două instanţe, fără succes, deoarece motivul invocat de direcţia reprezentare juridică, precum că nu ţine de competenţa oficiului cadastral teritorial, transmiterea în natură a terenului, a fost irelevantă la etapa de contestare a încheerii executorului judecătoresc, deoarece titlul executoriu, emis de instanţa de judecată, prevedea drept debitor al obligaţiei de executare oficiul cadastral teritorial, în baza hotărîrii judecătoreşti irevocabile.
În legătură cu faptul că nu toate oficiile cadastrale teritoriale dispun de contabilitaţi disconcentrate, dreptul pentru transferurile financiare este în exclusivitate, Întreprinderii de Stat Cadastru.
În general Î.S. ,,CADASTRU“ suportă cheltuieli enorme din vina registratorilor care nu-şi îndeplinesc sarcina, conform fişei de post, (în calitate de participant în instanţa de judecată).
Exemplu:
a) în cazul lucrării executată de oficiul cadastral teritorial Străşeni, contestată în instanţa de judecată de către cetăţeanca Grosu Agrepina, locuitoarea s. Lozova, raionul Străşeni;
b) instanţa de judecată prin hotărîrea din 20.02.2013, a obligat oficiul cadastral teritorial Străşeni să remedieze greşelile admise prin suprapunerea a două terenuri şi actualizarea planului cadastral cu amplasarea construcţiilor pe plan;
c) participanţii pe dosare în instanţa de judecată, primesc citaţiile sub semnătură de la managerul oficiului cadastral teritorial, conform registrului de întrare, pentru a participa în procesul de judecată, cu ţinerea obligatorie a registrului propriu de evidenţă pe dosarele care participă;
d) registratorul pe dosarul în cauză, nu s-a prezentat la şedinţa de judecată.
e) nu a înştiinţat în termeni stabiliţi, direcţia reprezentare juridică, a întreprinderii de stat cadastru, de existenţa hotărîrei judecătoreşti în defavoarea oficiului;
f) s-a omis termenul de contestare a hotărîrii;
g) (direcţia reprezentare juridică a întreprinderii de stat cadastru a contestat cu întîrziere hotărîrea de judecată;
k) direcţia de reprezentare juridică a întreprinderii, s-a încadrat, (participat) fără succes, în patru litigii judiciare;
l) hotărîrea contestată în două instanţe, respinsă ca tardivă;
m) încheierea executorului de încasare a onorariului contestată de direcţia reprezentare juridică (în două instanţe, respinsă);
n) încheierea de încetare a procedurii de executare contestată de creditor (în două instanţe, admisă);
i) titlul de executare prezentat la un alt executor şi pornită o nouă procedură de executare a direcţiei reprezentare juridică, acţiune respinsă de instanţa de judecată;
Soluţii: în calitate de reprezentanţi pe dosare în instanţa de judecată, registratorii e necesar în dependenţă de complexitatea dosarului, să consulte reprezentanţii direcţiei juridice a Întreprinderii de Stat Cadastru, pentru a aduce la cunoştinţă dezvoltarea mersului dosarului şi termenii stabiliţi pentru contestare. În caz de contestare a hotărîrii primei instanţe, pe dosar în continuare participă reprezentanţii direcţiei juridice a întreprinderii, fondatoare.
Exemplu:
a) în cazul hotărîrii judecătoreşti, din 23.06.2014, instanţa obligă oficiul cadastral teritorial să înregistreze dreptul de proprietate asupra cotei valorice, (clădire) fără a identifica cotele fiecărui reclamant, fără actul doveditor de drept.
b) registratorul oficiului cadastral teritorial, nu s-a prezentat la şedinţa de judecată;
c) registratorul oficiului cadastral teritorial nu a depus referinţă;
d) registratorul nu a contestat hotărîrea de judecată în termen;
e) nu a înştiinţat direcţia reprezentare juridică a întreprinderii de Stat ,,CADASTRU“.
f) nstanţa a emis hotărîrea în lipsa reprezentantului oficiului cadastral teritorial, în privinţa clădirii primăriei;
g) la clădirea în cauză mai aveau cote 29 persoane, care au depus plîngeri în diferite instituţii de stat.
Soluţii:
a) Registratorul oficiului cadastral teritorial, în calitate de reprezentant pe dosar, era obligat să se prezinte în şedinţa de judecată cu referinţa şi cerinţele prevăzute în instrucţiunea nr. 112 din 22.06.2005, ,,cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor.
b) să informeze direcţia de reprezentare juridică a întreprinderii de stat cadastru, despre rezultatul primei instanţe.
Exemplu:
a) prin hotărîrea judecătorească din 01.07.2011 a obligat oficiul cadastral teritorial să înregistreze dreptul de proprietate a SA ,,ASITO“, asupra a 247 m.p. din clădire şi garaj;
b) în hotărîrea instanţei de judecată, nu s-a explicat modalitatea de înregistrare a dreptului de proprietate asupra unei suprafeţe în m.p., dintr-o suprafaţă mai mare, nefiind indicată cota procentuală a părţilor, (Instrucţiunea nr. 112 din 22.06.2005, cap. III, ,, procedura înregistrării primare selective şi înregistrării curente“).
c) instanţa de judecată nu a luat în calcul referinţa prezentată de reprezentantul oficiului cadastral teritorial.
Soluţii:
a) registratorul este obligat: să noteaze în registrul de evidenţă hotărîrea de judecată a primei instanţe de judecată;
b) să urmărească corectitudinea acţiunilor pe tot parcursul examinării cauzei în instanţă, să prezinte informaţii, referinţe, să aducă la cunoştinţă direcţiei reprezentare juridică toate încheierile, hotărîrile judecătoreşti şi ale executorilor judecătoreşti, care obligă oficiul cadastral teritorial la careva acţiuni, nefiind parte procesuală în instanţă sau debitor al obligaţiei de executare, trebuie trimise în termen către direcţia reprezentare juridică a Î.S. ,,CADASTRU“ pentru contestare;
c) în caz de achitare de către Întreprinderea de Stat ,, CADASTRU“ a cheltuielilor de executare silită în sumă de 2140 lei, din vina şi pentru neîndeplinirea obligaţiunilor registratorilor conform fişei de post, e necesar de a pedepsi disciplinar, micşorarea primei lunare şi trimestriale, micşorarea categoriei conform matricei abilităţilor a registratorilor, aplicată de Întreprinderea de Stat ,,CADASTU“.
Exemplu: în procesul studiului de înregistrare, la o mie de acţiuni de înregistrare sau depistat cîteva tipuri de erori:
a) a depunerea cereri pentru înregistrarea locaţiunii, arendă, nu în toate cazurile se semna şi se înscriau datele părţilor contractante;
b) la eliberarea extrasului, altă informaţie din cadastru, datele nu corespund cu registrul manual, proprietari diferiţi, suprafaţă diferită;
c) la înregistrarea ipotecii nu în toate cazurile se efectua menţiunea, „restricţie contract“;
Soluţii: în cazurile verificării şi depistării a erorilor, greşelilor e necesar ca să se organizeze odată în săptămînă, la solicitarea registratorilor, inginerilor cadastrali, şedinţe de instruire internă. Ca rezultat problemele şi erorile depistate în procesul de lucru, să fie lichidate; în procesul de instruire, să se identifice şi să se excludă tipurile de probleme, erori apărute anterior, ca să fie corectate; să se acorde suportul informaţional necesar — normativ la zi;
Concluzii: verificarea sistematică, produce efecte aşteptate.
Soluţii:
a) pentru îmbunătăţirea situaţiei e necesar ca persoanele care participă în procesele de judecată să fie instruite periodic conform rezultatelor şi la solicitarea acestora;
b) monitorizarea acţiunilor în instanţa de judecată şi soluţionarea cauzelor pe cale extrajudiciară;
c) pentru a nu permite acumularea lucrărilor cu erori, eliminarea în termeni restrînşi a cauzelor apariţiei erorilor, îmbunătăţirea serviciilor prestate populaţiei fără probleme, ridicarea nivelului de încredere faţă de populaţie, e necesar, ca oficiile cadastrale teritoriale, în fiecare săptămînă să petreacă şedinţe operative pe marginea problemelor apărute.
Exemplu: necesar de menţionat că pînă la instalarea programei cu bază de date grafice, Orto-Foto în oficiile cadastrale teritoriale se folosea grafica ,,Rastru“ — ansamblul liniilor orizontale în care este construită o imagine de televiziune, de origine engleză ,,computer graphics“ domeniul principal al aplicării se explica prin: vizualizarea informaţiei; proiectare; interfaţă grafică pentru utilizatori (GUI); neajunsurile graficii ,,rastru“ în activitatea oficiilor cadastrale teritoriale, era problematică în, redimensionarea lucrărilor cadastrale, modelare (simulare); imposibilitatea de redimensionare a lucrărilor. Ca rezultat, în prezent sunt multe lucrări cadastrale plasate în grafică fără precizie, deoarece la interpolare (adăugare de pixel în raport cu cei existenţi în imagine) computerul inventează pixeli nesatisfăcători, care la moment nu corespund cu realitatea în teren.
O nouă programă: ,,Concepţia Sistemului informaţional Geografic Naţional“, a fost aprobată prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr.1298 din 28.10.2003. În oficiile cadastrale teritoriale, filiale a întreprinderii de Stat ,,CADASTRU“ au fost instalate programe cu baza de date grafica (Orto-Foto) în anii 2006—2007. Pentru a evita erorile sus menţionate, rezultatelor aşteptate, e necesar de a petrece mai des instruirea personalului cu aducerea la cunoştinţă a tuturor erorilor din toate 39 filiale, a Î.S. ,,CADASTRU“ şi reţinerea sumelor achitate de către întreprindere, din salariul angajaţilor. La moment cînd deja sunt folosite aparate performante ca ,,GPS“, (sistem de navigaţie prin satelit), (numit şi sistem de poziţionare globală prin satelit) — este un sistem independent care calculează poziţia geospaţială a obiectelor de pe pămînt sau din aer cu ajutorul semnalelor receptate de sateliţi, lucrările cadastrale sunt executate cu o mare precizie. În aşa mod sunt depistate erori în configuraţia suprafeţelor, suprapunere, porţiuni de drumuri publice anexate la terenurile proprietate privată, cu încălcarea legislaţiei, prin care se închide accesul persoanelor fizice şi juridice, la terenul privat, domiciliu, terenuri agricole.
Exemplu: la moment se pot depista lucrările cadastrale executate în teren, eronat din motive de interes a unei sau altei persoane, cu terenurile adiacente.
Soluţii: Pentru a corecta şi elimina erorile depistate, configuraţia, suprafaţa terenurilor, prin actualizare pe un segment, (porţiuni mari) unde sunt amplasate mai multe terenuri, este necesar ca la momentul măsurărilor să participe, to-ţi proprietarii de pe această porţiune de teren, acordul a tuturor proprietarilor în scris.
Din momentul implementării programului, sistem de poziţionare globală. (GNSS, Global Navigaţion Satellite System) utilizează tehnica de poziţionare prin intermediul sateliţilor pentru a furniza utilizatorilor informaţii de navigaţie actuale şi precise. (Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, ordinul nr. 83 din 17 iunie 2016, cu privire la aprobarea procedurii simplificate de executare a lucrărilor cadastrale primare la nivel de clădiri în localităţile rurale).
Conducerea Î.S. ,,CADASTRU“ a pus sarcina faţă de oficiile cadastrale teritoriale, de a depista erorile care la moment sunt şi înlăturarea lor prin lucrări cadastrale mai puţin costisitoare.
Exemplu: erorile care sunt pe o mare parte a întregii ţări, sunt rezultatul lucrărilor masive, îndeplinite cu utilaj neperformant de către persoane fără pregătire specială în domeniu, din firmele care au efectuat măsurările masive. Ca rezultat avem înstrăinate drumuri de uz public, acces închis spre terenul aferent a caselor de locuit.
Soluţii:
a) reducerea factorului uman la calcularea devizului de cost al lucrărilor cadastrale executate, care este subiect al discuţiilor cu caracter negativ între clienţii oficiilor cu inginerii cadastrali în cazul perfectării devizului de cost;
b) excluderea erorilor din devizul de cost;
c) diminuarea riscurilor de corupere în operare în calcule, la formarea devizului de cost;
d) stoparea disputelor regresive despre conţinutul serviciului şi rolurile în proces;
e) excluderea reclamaţiilor clienţilor, despre corectitudinea de calcul al devizului de cost a lucrărilor cadastrale executate;
f) ridicarea calităţii datelor despre bunurile imobile şi lucrările executate;
g) majorarea eficienţii rezultatelor, prin micşorarea costului;
h) majorarea operativităţii îndeplinirii lucrărilor solicitate;
i) reducerea riscurilor de neachitare a serviciilor executate;
j) excluderea din practică neachitarea diferenţei între avans şi restul costului lucrării.
Exemplu: este necesar pentru îmbunătăţirea serviciilor prestate populaţiei, ca la sistematizarea business-proceselor să fie clar stabilite: documentele de intrare; etapele procesului; documentele de ieşire din proces; costul serviciului.
Soluţii:
a) să fie repartizarea univocă şi echitabilă a sarcinilor; transparenţa privind monitorizarea procesului;
b) planificarea transparentă a veniturilor; folosirea eficientă a Managementului resurselor; evitarea erorilor la nivel de procesare;
c) pentru a evita greşeli în listă de debitori faţă de oficii, e necesar ca registratorii în momentul de primire a achitării tarifului pentru lucrări cadastrale să verifice minuţios: dacă lucrarea este efectuată pentru întreprinderi, să fie indicat în bonul de plată richizitele bancare ale întreprinderii în calitate de solicitant şi nu persoana care a achitat, (motivul este: solicitantul achită lucrarea unei întreprinderi, firme private, dar întroduce datele din buletinul personal.
La efectuarea Studiului respectiv au fost utilizate următoarele surse:
Acte normative:
1) Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997, art. 3, alin. (2), vînzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publică destinate construcţiilor se permite prin concurs, sau la licitaţie.
2) Legea cadastrului bunurilor imobile, nr. 1543-XIII din 25.02.1998.
3) Legea nr. 354 din 28.10.2004, art. 18, cu privire la formarea bunurilor imobile.
4) Legea nr. 121-XVI din 04.05.2007, privind terenurile proprietate publică şi delimitarea lor.
5) Codul Funciar nr. 828 din 25.12.1991.
6) Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr.1298 din 28.10.2003.
7) Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr. 1451 din 24.12.2007, regulamentul cu privire la modul de atribuire, modificare a destinaţiei şi schimbul terenurilor, pun. 2.
8) Ordinul nr. 140 din 06.08.2012, Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru capitolul V, pun. 5.1, alin.(3).
9) Instrucţiunea Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, nr. 107 din 27.05.2003, (cu privire la modul de elaborare şi actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice.
10) Instrucţiunea Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, nr. 112 din 22.06.2005, cap. III, ,,procedura înregistrării primare selective şi înregistrării curente“).
11) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, ordinul nr. 83 din 17 iunie 2016, cu privire la aprobarea procedurii simplificate de executare a lucrărilor cadastrale primare la nivel de clădiri în localităţile rurale.
Bibliografie:
1) Evidenţa juridică imobilelor în spaţiul european. Autori: IOAN IENCIU, doctor conferenţiat universitar, doctor universitar, GHEORGHE EMANUIEL VOICU, Universitatea ,,1 decembrie 1918“ Alba Iulia.
2) Certificatul SR ISO 9001:2008, obţinut de către Î.S. ,,CADASTRU“.
3) Legea Cadastrului Bunurilor Imobile, nr. 1543-XIII, din 25.02.1998.
4) Rezultatele auditelor interne pe oficiile cadastrale teritoriale, 2010—2014.
5) Hotărîrile instanţei de judecată Străşeni, Curtea de Apel Chişinău, pe primăria comunei
6) Pănăşeşti.
7) Răspunsurile Cancelariei de Stat, către primăria comunei Pănăşeşti.
1 Dl Tamaciuc Pavel activează în calitate de șef OCT Strășeni din cadrul Î.S. „Cadastru„
