Aspecte privind evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării

Pavel TAMACIUC, doctorand, ULIM1

Evaluarea patrimoniului este o ştiinţă economică a valorii obiectelor supuse estimării care a fost iniţiată în Republica Moldova în baza Hotărîrii Guvernului Republicii Moldova nr. 1303 din 24.11.2004, despre aprobarea Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, ca un nou gen de activitate. În prezent din motive economice financiare nu se dezvoltă la nivelul cerinţelor. Evaluarea bunurilor imobile la standardele europene poartă un caracter declarativ. Există probleme ce ţin de asigurarea normativă şi juridică şi de reglementare a activităţii de evaluare. În domeniul evaluării bunurilor imobile se efectuează puţine cercetări ştiinţifice, nu sunt analizate bazele conceptuale şi metodologice ale evaluării în condiţiile pieţelor dezechilibrate.

Consider că pentru soluţionarea acestor probleme, este necesară cercetarea evaluării bunurilor imobile ca un sistem care va include aspectele conceptuale, metodologice la nivelul instituţiilor de stat.

Soluţionarea problemei evaluării patrimoniului, este o problemă ştiinţifică şi necesită cercetări suplimentare în condiţiile economiei dezechilibrate. E necesară elaborarea mecanismelor de implementare după modelul ţărilor dezvoltate, care va asigura crearea unui sistem naţional, eficient de evaluare.

La moment e necesară dezvoltarea concepţiei evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării ca temelie pentru formarea unei baze financiare la cerinţele preţurilor de piaţă. Dezvoltării sociale şi economice a teritoriilor.

Conceptul de piaţă presupune un preţ negociat pe o piaţă deschisă şi concurenţială unde participanţii acţionează în mod liber. Valoarea bunului imobil este examinată în contextul pieţii imobiliare, fiind o parte esenţială a procesului de evaluare.

Piaţa imobiliară reprezintă un sistem complex, un set de mecanisme speciale, prin intermediul cărora se transmit drepturile de proprietate şi interesele legate de aceasta. Prin evaluare se stabilesc preţurile şi se repartizează spaţiul între diferite variante concurente de gestionare şi poate fi caracterizat şi evidenţiat, cel puţin prin cinci segmente ale pieţii:

Valoarea de piaţă a bunului imobil este preţul care se poate obţine la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă, la un preţ estimat , majorat sau micşorat.

— E necesar ca valoarea să fie specificată la o anumită dată, deoarece valoarea estimată poate fie incorectă pentru o altă dată;

— evaluarea bunurilor imobile poate fi realizată de către evaluatori autorizaţi. Prin evaluarea bunurilor imobile, se înţelege orice activitate de evaluare, care are ca subiect o proprietate, (teren sau construcţii);

— evaluatorul în procesul de lucru e necesar să urmărească datele din dosarul tehnic şi cadastral, situaţia bunurilor la data investigării acestora;

— e necesar ca în raportul de evaluare, să fie descrisă maximum informaţia despre bunul imobil, supus evaluări.

Exemplu:

a) dreptul asupra bunului, amplasarea bunului, caracteristicile fizice ale terenului şi construcţiilor, utilizarea şi alte date şi caracteristici ale bunului imobil;

b) piaţa imobiliară locativă, este compusă din, case de locuit individuale, apartamente de locuit în blocuri cu multe etaje şi spaţiu locativ în condominium;

c) piaţa bunurilor imobile comerciale, este alcătuită din, oficii, unităţi comerciale cu amănuntul, comerţ cu ridicata (en-gros), prestarea serviciilor, prin intermediului restaurantelor, hotelurilor, alte bunuri imobile cu destinaţie comercială;

d) piaţa loturilor de teren fără construcţii, se considerră, (terenuri libere sub construcţii);

e) terenuri cu destinaţie agricolă (păşuni, livezi, plantaţii multianuale);

f) piaţa bunurilor imobile specializate: clădirea căii ferate, clădirea aerogării, teatre şi alte construcţii cu destinaţie specială.

Din anul 1992, în Republica Moldova, 983 mii de familii au primit în proprietate 316 mii terenuri-loturi pe lîngă casă. Totodată un milion de cetăţeni cu dreptul la cotă au primit teren echivalent cu o suprafaţă de 1698 mii ha din fondul de privatizare. A fost privatizat 83% din spaţiul locativ al Republicii Moldova. Au fost privatizate circa 2200 de întreprinderi, în care activau anterior (avute în folosinţă). Peste 50 mii persoane fizice şi juridice, au primit titluri de a dreptului deţinătorului de teren.

Consider că pentru soluţionarea acestor probleme, este necesară cercetarea evaluării bunurilor imobile ca un sistem care va include aspectele conceptuale, metodologice la nivelul instituţiilor de stat.

Soluţionarea problemei evaluării patrimoniului, este o problemă ştiinţifică şi necesită cercetări suplimentare în condiţiile economiei dezechilibrate. E necesară elaborarea mecanismelor de implementare după modelul ţărilor dezvoltate, care va asigura crearea unui sistem naţional, eficient de evaluare.

În urma cercetării a experienţei a ţărilor europene în domeniul cadastrului a fost elaborată Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XII din 25. 02. 1998, care prevede un sistem de înregistrare a bunurilor imobile şi drepturilor asupra lor, Instrucţiunea Inspectoratului Fiscal de Stat, nr.11 din 04. 09. 2001 cu privire la modul de calculare şi achitare la buget a impozitelor funciar şi pe bunurile imobiliare.

În aspect economic, sistemul cadastral a bunurilor imobile a devenit un instrument de protecţie a drepturilor cetăţenilor asupra bunurilor imobile şi permite acordarea creditelor, gajarea bunurilor imobile, stimularea investiţiilor în economia naţională.

Sarcina cadastrului bunurilor imobile fiind un instrument important pentru economia de piaţă în furnizarea documentelor care asigură partea legală a tranzacţiilor desfăşurate pe piaţa bunurilor imobile şi în toate ramurile ale economiei naţionale.

Odată cu adoptarea Legii nr. 1308-XIII din 25. 07. 1997 cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, bunul imobil a fost inclus în circuitul civil, (sistemul anterior de evidenţă a bunurilor imobile, înregistrarea separată a terenurilor de către administraţiile publice locale, iar construcţiile de către birourile de inventariere tehnică, s-a demonstrat ineficiente).

Regulamentul privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.670 din 09 iunie 2003.

Valoarea de impozitare, (mărimea) este determinată de suprafaţa şi bonitatea terenului. Pe cînd ce-a a construcţiilor care aparţin a persoanelor fizice se stabileşte conform valorii de inventariere, culegerii indicilor prin inventariere a bunurilor imobile pentru impozitare, aprobată de Ministerul Finanţelor a Republicii Moldova din 15 iulie 1997.

Evaluarea bunurilor imobile, în scopul impozitării se acumulează în baza de date a oficiilor cadastrale teritoriale. Se consideră bunuri imobile: terenurile, clădirile, construcţiile, apartamente, încăperi izolate a căror strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii destinaţiei lor. La momentul aprobării sistemului de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării, în baza Legii nr. 989 din 18. 04. 2002 cu privire la activitatea de evaluare.

În baza estimărilor preventive în Republica Moldova existau circa 5,5 milioane de bunuri imobile, inclusiv: 3 milioane terenuri cu destinaţie agricolă; 2 milioane loturi pe lîngă casă,(un mln. În intravilan şi un mln. În extravilan); 300 mii apartamente şi alte încăperi izolate; 200 mii bunuri imobile ce aparţin persoanelor juridice, (cu destinaţie industrială, comercială, ect.)

În anul 2002, în oficiile cadastrale teritoriale sau înregistrat circa 3,5 mln. bunuri imobile inclusiv: 2,9 mil. terenuri cu destinaţie agricolă; 378 mii loturi pe lîngă casă; 185 mii apartamente şi alte încăperi izolate; 46 mii alte bunuri imobil;

În trimestrul trei, 2013 au fost înregistrate 73,2 mii de tranzacţii cu imobile sau cu 2% mai mult ca în aceiaşi perioadă a trimestrului doi. În aşa mod conform legislaţiei fiscale, proprietarii bunurilor imobile pe întreg teritoriu Republicii Moldova sunt obligaţi să achite impozitul imobiliar, înştiinţarea persoanelor vizate se realizează de către primării.

Odată cu formarea Sistemului informaţional Automatizat, ,,Cadastrul Fiscal“ se asigură activitatea de evidenţă, calcul, colectarea şi monitorizarea informaţiei despre subiecţi şi obiectele impozitării în limitele stabilite de legislaţie.

Sistemul reprezintă o componentă a sistemului fiscal, bazată pe realizările contemporane, ale tehnologiile informaţionale şi comunicaţiilor, care asigură recepţionarea, stocarea, calcularea impozitelor şi a penalităţilor, generarea avizelor, raportarea şi monitorizarea procesului de impozitare a bunurilor imobile din Republica Moldova.

Soluţia şi rolul Cadastrului Fiscal, presupune automatizarea procesului de impozitare a bunurilor imobile şi controlul achitării acestora de către Serviciul Fiscal de Stat.

Principiile funcţionale care permit:

a) importul datelor despre bunurile imobile şi contribuabili;

b) calcularea soldurilor;

c) gestionarea conturilor;

d) gestionarea rechizitelor bancare;

e) identificarea şi vizualizarea datelor despre contribuabili;

Acest serviciu şi-a început activitatea în formă automatizată în an. 2007, în cadrul Sistemului informaţional al Serviciului Fiscal Principal de Stat. În aşa mod darea de seamă se îndeplineşte conform certificatului privind lipsa sau existenţa restanţelor faţă de buget aferent bunului imobil supus înstrăinării, gajării proprietate a cetăţeanului, în baza anexei nr. 9, la instrucţiunea aprobată prin ordinul Inspectoratului Fiscal Principal de Stat nr. 400, din 14 martie 2014.

Exemplu:

a) în procesul auditului petrecut, cu scopul de evaluare a exercitării bugetului, pe an. 2011—2012, asigurării integrităţii patrimoniului public de către raionul Ialoveni, sau depistat executarea necorespunzătoare a atribuţiilor de către persoanele responsabile pe colectarea impozitelor pe bunurile imobile şi nu au acumulat la buget 0,2 milioane lei. Aceste neajunsuriau loc şi în alte raioane ale ţării. Motivul principal este, lipsa cadrelor pregătite în domeniul, care şi la moment se simte, competenţa şi cunoştinţele necorespunzătoare a specialiştilor pentru chestiunile funciare din primării.

b) în perioada an. 1999—2007 în Republica Moldova înregistrarea masivă a bunurilor imobile a fost efectuată din contul oferit de Banca Mondială şi de Guvern, procesul de înregistrare a fost finisat doar în 40% de localităţi.

c) unul din motivele principale pe întreg teritoriul ţării pentru neîndeplinirea procesului de înregistrare masivă a bunurilor imobile a fost conlucrarea neadecvată între administraţiile publice centrale cu oficiile cadastrale teritoriale;

d) pentru efectuarea a unei evaluări corecte, e necesar ca evaluatorul să dispună de informaţia completă despre bunul imobil (teren, construcţie).

e) în cărţile de evidenţă a primăriilor, în baza de date, arhivele oficiilor cadastrale teritoriale, lipsea informaţia veridică pentru determinarea valorii de piaţă.

f) autorităţile publice centrale nu şi-au îndeplinit sarcina fiind responsabile pentru prezentarea oficiilor cadastrale teritoriale a actelor care confirmă schimbarea modului de folosinţă a bunurilor imobile, cota impozitului bunurilor imobile se stabileşte de autorităţile administraţiilor publice, la momentul adoptării bugetului;

g) autorităţile administraţiilor publice locale, responsabile pentru prezentarea informaţiei oficiilor cadastrale teritoriale, cu anexarea actelor necesare; (art. 4 aliniatele. (1), (2) legii nr. 267 din 29.11.2012, privind monitoringul bunurilor imobile) nu au asigurat evidenţa înregistrării contractelor de locaţiune şi de arendă a bunurilor imobile proprietate publică scopul fiind colectarea, evidenţa şi actualizarea datelor cadastrale, crearea unui mecanism de actualizare a datelor privind bunurile imobile în vederea susţinerii sistemului de impozitare, ca rezultat s-a urmărit majorarea bazei impozabile şi majorarea încasărilor în bugetele locale;

h) nu au fost prezentate la timp, datele despre deţinătorii de bunuri imobile de către administraţiile publice locale, oficiilor cadastrale teritoriale, deoarece şi la ziua de azi nu sunt luaţi la evidenţă proprietarii bunurilor imobile, din motiv că nu se duce lucrul în teritoriu de către responsabilii pe chestiuni funciare din primării;

i) locuitorii în mare parte din localităţi, (comune), continuă şi la ziua de azi să construiască case de locuit şi anexe fără a perfecta actele necesare conform legislaţiei;

j) administraţiile publice locale la ziua de azi nu au date concrete despre toate terenurile din raza de administrare locală.

În discursul Dlui Ghilaş Anatolie, directorul general a Agenţiei Relaţii Funciare ţi Cadastru, publicat pe 14 aprilie 2014, referitor la înregistrarea masivă a bunurilor imobile, s-a menţionat expres că nu sunt suficient resurse financiare pentru a finaliza înregistrarea masivă a bunurilor imobile în circa 600 de localităţi. Guvernul este în căutarea resurselor financiare. Întreprinderea de Stat ,,CADASTRU“ nu poate finaliza procesul de înregistrare primară masivă, deoarece pentru această măsură nu se alocă resurse financiare. Întreprinderea de Stat ,,CADASTRU“ activează doar din veniturile proprii din serviciile curente care le prestează. Tarifele pentru serviciile prestate sunt aprobate prin legi şi acoperă doar necesarul pentru funcţionarea şi dezvoltarea întreprinderii.

Pentru finisarea înregistrării primare masive în localităţile rămase, este necesar aproximativ zece milioane dolari, care nu au fost prevăzuţi în bugetul de stat pentru anul 2014. Alocarea surselor financiare pentru înregistrarea masivă a bunurilor imobile este o investiţie necesară, care în continuare va aduce la acumulări în buget, în urma achitării de către cetăţeni a impozitelor:

a) proprietarii bunurilor imobile trebuie să-şi asume cheltuieli proprii pentru lucrările cadastrale necesare pentru înregistrarea bunurilor imobile (teren), deoarece nu pot efectua tranzacţii fără înregistrare cel puţin primară;

b) conform legislaţiei Republicii Moldova, înregistrarea bunului imobil este obligatorie. Din momentul înregistrării a bunurilor imobile, ele devin marfă faţă de persoanele terţe. Statul garantează dreptul bunurilor imobile din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile.

c) cetăţenii refuză să înregistreze tranzacţiile bunurilor imobile în legătură cu costurile mari a serviciilor prestate, faţă de salariile şi pensiile primite;

d) în procesul de studiu, în incinta oficiilor cadastrale: or. Străşeni, Chişinău centru, Chişinău nr. 1, cetăţenii, nouă persoane din zece, nu acceptă tarifele (preţurile).

Soluţii:

a) e necesar ca autorităţile publice centrale să monitorizeze conlucrarea între administraţiile publice locale şi oficiile cadastrale teritoriale, cu stabilirea termenelor, (trimestrial) pentru autorităţile locale şi oficiile cadastrale, în vederea schimburilor de informaţii;

b) pentru îmbunătăţirea situaţiei, în localităţi, (comunele) primarii e necesar să oblige responsabilii pe chestiuni funciare, perceptorii fiscali din componenţa angajaţilor primăriei, ca paralel cu executarea lucrărilor cadastrale, expedierea informaţiei pentru achitarea impozitului imobiliar (teren, construcţii) să verifice şi să identifice parcelele de teren prelucrate şi îngrădite, abuziv, de către locuitorii din teritoriu;

c) e necesar ca Guvernul R.M. să aloce sursele financiare necesare pentru acoperirea finalizării lucrărilor de înregistrare masivă;

d) Întreprinderea de Stat Cadastru, din sursele alocate pentru dezvoltare, e necesar să micşoreze tariful pentru serviciile cadastrale în scopul înregistrării bunurilor imobile, (construcţie, teren), ca rezultat de la micşorarea tarifelor, pentru înregistrarea bunurilor imobile, se va mări numărul de doritori pentru aşi perfecte actele de proprietate şi respectiv să achite impozite statului, vor creşte numărul de tranzacţii (înstrăinări) prin: donaţii, vînzare — cumpărare a bunurilor imobile.

Soluţii:

a) pentru a evita greşeli în estimarea valorii bunurilor imobile, e necesar de a utiliza informaţia preţurilor de piaţă prezente, în special preţurile de vînzare-cumpărare a imobilelor.

b) de a ţine cont de modificarea destinaţiei terenurilor, construcţiilor, încăperilor izolate;

c) ţinerea informaţiei despre eliberarea autorizaţiilor de construire sau de desfiinţare;

d) ţinerea informaţiei despre darea în locaţiune a spaţiului locativ în chirie, terenurile în arendă, bunurilor imobiliare proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale.

e) Pentru a schimba situaţia este necesar de îmbunătăţirea conlucrarea între autorităţile publice centrale, lotale de nivelul unu şi doi şi oficiile cadastrale teritoriale.

Exemplu:

a) administraţiile publice centrale sunt responsabile pentru prezentarea oficiilor cadastrale teritoriale a actelor care confirmă schimbarea de folosinţă a bunurilor imobile, stabilirea normelor de folosire a bunurilor imobile;

b) asigurarea înregistrării contractelor de locaţiune şi de arendă asupra bunurilor imobile proprietate publică a statului şi transmiterii informaţiei oficiilor cadastrale teritoriale

c) administraţiile publice locale prezentă informaţia oficiilor cadastrale teritoriale, despre modificarea configuraţiei, majorarea sau micşorarea suprafeţelor, atribuirea terenurilor în arendă;

d) defrişarea sau sădirea plantaţiilor multe anuale;

e) construcţiilor cu un grad de executare de 50%, rămase nefinalizate, mai mult de trei ani de la începutul lucrărilor de construcţie;

f) altă informaţie, cu date despre proprietar sau beneficiar, date necesare pentru identificarea bunurilor imobile.

g) în legătură cu conlucrarea ineficientă între autorităţile administraţiilor publice locale, cu inspectoratele fiscale teritoriale şi a oficiilor cadastrale din teritoriale s-a micşorat acumularea veniturilor la bugetele locale cu 5,2 mln. lei. Restanţa pe anii 2011—2012, fiind în sumă de 4,6 mln. lei.

Exemplu:

a) oficiile cadastrale teritoriale nu includ în planul de activitate (trimestrial, anual), depistarea şi evaluarea bunurilor imobile neînregistrate, (informaţia necesară pentru inspectoratele fiscale de stat, administraţiile publice locale, în scopul impozitării);

b) autorităţile publice locale, nu includ în planul de activitate anuală, depistarea bunurilor imobile neînregistrate, care necesită a fi impozitate.

Soluţii:

a) pentru îmbunătăţirea situaţiei financiare în bugetul de stat, e necesar ca oficiile cadastrale teritoriale să monitorizeze permanent construcţiile neautorizate, obligarea proprietarilor să le înregistreze prin informarea inspecţiei teritoriale de Stat în construcţii;

b) autorităţile publice locale, în scopul acumulării impozitelor şi taxelor locale, e necesar să depisteze şi să ducă evidenţa construcţiilor neautorizate, cu informarea inspectorului în construcţii regional de Stat.

Exemplu:

a) În legătură cu adoptarea Legii nr. 845 din 03.01.1992 cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi, populaţia pentru desfăşurarea activităţii sus menţionate au înregistrat patente, întreprinderi individuale, societăţi pe acţiuni. În măsura posibilităţii, mulţi contribuabili nu au construit unităţi comerciale, dar au schimbat destinaţia construcţiilor existente, încăperilor izolate, au reconstruit încăperi au construit anexe în scopul activităţii comerciale, prestarea serviciilor, alte genuri de activitate. În aşa mod au solicitat de la autorităţile publice locale autorizări pentru diverse genuri de activitate. Informaţia despre agenţii economici care au început activităţi de antreprenoriat, nu a fost furnizată oficiilor cadastrale teritoriale şi respectiv inspectoratelor fiscale teritoriale de Stat. În aşa mod nu au fost colectate impozitele la bugetul de Stat.

b) nu s-a furnizat informaţia oficiilor cadastrale teritoriale şi respectiv inspectoratelor fiscale de stat, darea în locaţiune sau în arendă a bunurilor imobile, în scopul activităţii comerciale, serviciilor, producerii.

c) producerea mărfurilor alimentare şi nealimentare.

Soluţii:

a) administraţiile publice locale e necesar să ţină evidenţa şi să realizeze planul de activitate (pe trimestru), anual, despre construcţiile neautorizate, finisate mai bine de 50%, încăperilor izolate reconstruite ca unităţi comerciale, schimbarea destinaţiei, în care se practică comercializarea mărfurilor cu ridicata, cu amănuntul, prestarea serviciilor, alte genuri de activitate:

b) e necesar autorităţile publice locale să informeze în termenii stabiliţi inspectoratele fiscale teritoriale despre activitatea întreprinzătorilor, care au primit autorizaţii pentru toate genurile de activitate.

În procesul de investigaţie s-a depistat:

Exemplu:

a) oficiile cadastrale teritoriale nu deţin informaţia totală şi valoarea bunurilor imobile amplasate pe teritoriul unităţilor administrativ teritoriale, inclusiv a celor neînregistrate în Registrul bunurilor imobile;

b) nu este conlucrare la nivelul cerinţelor, între serviciile funciare din cadrul consiliilor raionale şi inspectoratele fiscale teritoriale, în scopul impozitării bunurilor imobile;

c) important ca pe parcursul anului se colectează datele despre schimbările destinaţiei a terenurilor agricole, construcţiilor, dar nu se face o totalizare anuală în cadrul raioanelor şi nu se transmite în termenii stabiliţi inspectoratelor fiscale teritoriale;

d) administraţiile publice locale, nu conlucrează cu oficiile cadastrale teritoriale în scopul depistării bunurilor imobile, folosite în sectorul de producere a mărfurilor, alimentaţiei, prestării serviciilor în scopul impozitării.

Soluţii: e necesar ca administraţiile publice centrale şi locale să îndeplinească cerinţele (art. 147 alin. (1) şi (2), Titlului V, Administrarea Fiscală) pentru a acorda asistenţă organului fiscal de Stat în îndeplinirea atribuţiilor acestora.

În urma investigaţiilor s-a constatat: evaziunea fiscală de la plăţile impozitului pe bunurile imobile se ridică la zeci de mii de lei în cadrul unui raion.

Exemplu:

a) în oraşul Chişinău o parte de proprietari a bunurilor imobile construite, nu se grăbesc să declare finisarea construcţiilor, dar locuiesc în ele fără să achite impozitul pe imobil;

b) nu se respectă monitorizarea bazei legislative create pentru asigurarea informaţiei la zi, despre bunurile imobile neautorizate;

c) nu sunt depistaţi proprietarii şi respectiv tranzacţiile acestora, în scopul impozitării;

d) nu se colectează datele, despre o mare parte de bunuri imobile, cum ar fi garajele, din cooperativele de construcţie, nu sunt înregistrate în registru bunurilor imobile;

e) darea în exploatare a garajelor este complicată, iar posesorii acestora nu pot să le înregistreze individual, ca să devină proprietari;

f) în informaţia prezentată de oficiile cadastrale teritoriale, administraţiilor publice locale se regăsesc construcţii locative nefinalizate, deoarece nu este stabilit termenul de construcţie, iar posesorii locuiesc în aceste case şi respectiv nu achită impozite.

Soluţii:

a) îmbunătăţirea conlucrării, (monitorizarea bunurilor imobile) autorităţilor publice locale cu oficiile cadastrale teritoriale, în scopul înregistrării bunurilor în Registrul Bunurilor Imobile, construcţii neautorizate în scopul impozitării;

b) respectarea Legii nr. 163 din 09.07.2010, art. 15, alin. (5), privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie, este stipulat expres: (durata executării lucrărilor de construcţie se stabileşte în autorizarea de construcţie în baza proiectului de organizare a executării a lucrărilor de construcţie şi documentelor normative;

c) autorizaţia de construire se consideră valabilă pentru toată durata executării lucrărilor.

Exemplu: în anul 2012, a fost introdusă cota impozitului pe bunurile imobile cu destinaţie locativă, (apartamente şi case de locuit, individuale), din satele (comunele), din componenţa municipiilor Chişinău şi Bălţi, în mărime de 0.05%, cota minimă şi 0.3% (cota maximă). Aceste cote sunt permanent în creştere:

a) de la suprafaţa, 100 la 150 m.p. la 150%;

b) terenurile agricole şi construcţiile amplasate pe ele, în mărime de 0.1%, (cota minimă) şi 0.3%, (cota maximă);

c) impozitul funciar pentru terenurile cu destinaţie agricolă care au indici cadastrali (bonitatea solului), 1,5 lei pentru un grad — hectar, iar terenurile care nu au indici cadastral — 110 lei pentru un hectar;

d) pentru păşuni 27,5 lei pentru un hectar. Suprafeţele ocupate de obiecte acvatice în mărime de 115 lei pentru un hectar de suprafaţă acvatică.

Exemplu pentru comparaţie:

În Federaţia Rusă, impozitul pe imobil este 0,1-2% din preţul de achiziţie.

În Ucraina, pentru imobilele cu suprafaţa de 240-500 metri pătraţi cetăţenii achită 1% anual, cu suprafeţele care depăşesc 500 metri pătraţi, impozitul este de 2,7%.

În Romania impozit pe clădiri, în cazul persoanelor fizice se aplică 0,1%, în oraşe mari ca Bucureşti se aplică în mărime de 1,5%.

În Bulgaria se aplică impozitul de 0,15%.

În Germania, la nivel federal este de 0,35%.

Constatare: Potrivit datelor Serviciului Fiscal de Stat, în opt luni ale anului 2012, suma impozitelor colectate pe proprietate a constituit 216,34 mii lei, inclusiv 100,40 mii lei a fost impozitul pe imobil şi 115,94 mii lei, impozit funciar.

Impozitele pe proprietate, sunt relativ stabile, mărimea acestora depinde de informaţia ţinută de către unităţile administrativ teritoriale, organele cadastrale teritoriale şi oficiile fiscale teritoriale, cu privire la baza de impozitare a bunurilor imobile.

În urma investigaţiilor s-a constatat:

a) În multe primării lipsesc datele depline a deţinătorilor de bunuri imobile, cu valoarea costului acestora; lipseşte informaţia despre persoanele şi bunurile care sunt scutite de achitarea impozitului;

b) administraţiile publice locale nu conştientizează pînă la urmă necesitatea de ţinere a evidenţei complete, cantitativ şi evaluarea deplină cadastrală a fondului imobiliar în scopul impozitării;

c) autorităţile administraţiilor publice locale nu deţin informaţii privind terenurile evaluate şi cele neevaluate supuse impozitării.

O parte din oficiile cadastrale teritoriale nu dispun de o informaţie deplină care a permite o evaluare corespunzătoare pentru impozitarea bunurilor imobile pe fiecare UAT.

Exemplu:

a) organul cadastral teritorial Criuleni nu dispune de informaţii sistematizate privind costul total al bunurilor imobile în scopul impozitării;

b) nu dispune de o bază de date completă a datelor privind bunurile imobile care nu au fost evaluate;

c) foloseşte date incomplete, pe care nu se poate aprecia numărul concret de bunuri imobile supuse impozitării;

d) lipsa de control şi monitorizarea ineficientă în conlucrare cu oficiul cadastral teritorial, au cauzat calcularea necompletă a impozitului pe bunurile imobile;

e) o mare parte din oficiile cadastrale teritoriale nu efectuează evaluarea construcţiilor la etapa de finisare la 50% şi mai mult, rămase nefinisate timp de trei ani după începutul lucrărilor de construcţie;

f) autorităţile publice locale, nu prezentă oficiilor cadastrale teritoriale informaţia necesară pentru actualizarea datelor;

g) unităţile administrativ teritoriale, nu oferă o informaţie amplă a bunurilor imobile publice, oficiilor cadastrale teritoriale, ceia ce duce la un risc înalt de pierdere a drepturilor de proprietate asupra lor.

Soluţii:

a) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, (oficiile cadastrale teritoriale), administraţiile publice locale şi Inspectoratul Principal de Stat e necesar să includă în planul de activitate trimestrial, anual (petrecerea seminarelor în comun în teritorii, pe marginea neajunsurilor, problemelor);

b) Întreprinderea de Stat Cadastru, e necesar să implimenteze în sistemul informaţional automatizat (SIA) cadastru, un program care va permite sistematizarea costurilor, (preţului de piaţă) la zi;

c) oficiile cadastrale teritoriale este necesar permanent, conform planului de activitate să depisteze bunurilor imobile construite fără autorizare de construire;

d) administraţiile publice locale, e necesar să primească şi să folosească datelor concrete primite de la oficiile cadastrale teritoriale a bunurilor evaluate şi înregistrate pentru impozitare;

e) să monitorizeze trimestrial în comun cu oficiile cadastrale teritoriale a construcţiilor fără autorizare de construire, neînregistrate la cadastru, de la care nu se ridică impozitele şi taxele locale; prezentarea obligatorie de către administraţiile publice locale a datelor despre noi proprietari a bunurilor imobile: construcţii privatizate, terenuri arendate, de către persoane fizice şi juridice, oficiilor cadastrale teritoriale pentru actualizarea datelor cadastrale;

f) evaluarea de către oficiile cadastrale teritoriale a construcţiilor, care aparţin persoanelor fizice şi juridice cu drept de proprietate, cu un nivel de finisare de 50% şi mai mult, în care deja locuiesc sau desfăşoară activităţi de întreprinzător şi transmiterea informaţiei APL, pentru impozitare.

Deşi impozitarea bunurilor imobile conform valorii de piaţă, este recunoscută în toată lumea ca cea mai bună practică în acest domeniu, încă nu toate ţările europene au trecut la noul sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării.

Exemplu: Polonia, Serbia, Muntenegru, Cehia, impozitarea terenurilor se petrece după valoarea normativă a pămîntului, cu aplicarea preţului mediu pe un m. p. al ariei terenului. Impozitarea construcţiilor se produce în funcţie de aria totală. Pentru bunurile imobile cu destinaţie locativă suma impozitului se determină ca fiind produsul dintre suprafaţa totală şi suma impozitului stabilită pe un m.p.

În Republica Slovenia, evaluarea masivă a început spre finele anului 2010 şi sunt impozitate după sistemul vechi, în funcţie de aria terenurilor şi construcţiilor.

În Letonia, noul sistem de impozitare a bunurilor imobile se continuă încă din anul 2000, toate bunurile imobile (terenuri, construcţii şi edificii, obiectele de infrastructură inginerească) sunt evaluate prin metode de evaluare masivă şi se petrece în mod automatizat în cadrul sistemului cadastral.

Din anul 2007, reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se petrece în fiecare patru ani, după categorii de bunuri imobile.

În Lituania în legătură cu criza economică globală, a început scăderea bruscă a preţurilor bunurilor imobile. Guvernul prin hotărîre a modificat procedura de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitare. În prezent actualizarea valorilor estimate a tuturor categoriilor de bunuri imobile în scopul impozitării se efectuiază în fiecare an prin aplicarea coeficienţilor de corecţie.

În Republica Moldova crearea bazei de date a pieţii imobiliare generează multe probleme.

Exemplu: în cazul înstrăinării bunurilor imobile,vînzătorii indică în contractul de vînzare–cumpărare doar preţul evaluat în scopul impozitării.

Soluţia:

a) în procesul de evaluare a bunului imobil în scopul impozitării să se ea în calcul preţul de piaţă a bunului, deoarece permanent este în creştere, dar evaluarea în scopul impozitării se petrece neregulamentar;

b) reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării, să fie calculate după ideile inovatoare din ţările europene.

c) crearea sistemului de evaluare transparentă, stabilirea cotei de impozitare a bunurilor imobile cu o suprafaţă ce depăşesc 120 m.p., pentru sporirea veniturilor în bugetele locale şi îmbunătăţirea structurii lor, stabilirea mărimii optime a plăţilor pentru folosinţa bunurilor imobile, (politica bugetar-fiscală şi vamală pe anul 2016;

d) atragerea investiţiilor pe piaţa imobiliară;

e) administrarea eficientă şi operativă a bunurilor imobile;

f) schimbul informaţional între cadastrele specializate prin intermediul băncilor de date informaţional independente;

g) în scopul dezvoltării procesului de evaluare a bunurilor imobile, e necesar de a confirma actualitatea sarcinii de îmbunătăţire pe viitor a conceptului de evaluare, elaborarea conceptului de reevaluare a bunurilor imobile în scopuri fiscale e necesar de a studia experienţa altor ţări;

k) e necesar de a crea o bază unică de date a preţurilor, care la moment este o problemă actuală pentru Republica Moldova;

l) rezultatele evaluării e necesar să fie supuse analizei detaliată şi consultarea suplimentară cu experţi din acest domeniu din alte ţări cu un nivel de dezvoltare avansată;

m) e necesară dezvoltarea unei pieţe civilizate a serviciilor de evaluare şi un control al calităţii din partea statului, cu participarea organizaţiilor obşteşti de evaluatorilor. Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, să monitorizeze rapoartele de evaluare a bunurilor imobile în procesul de privatizare, în baza experienţei ţărilor avansate în domeniu;

n) intensificarea cercetărilor ştiinţifice privind problemele de estimare a activităţii de evaluare şi punerea în aplicare a rezultatelor obţinute în Republica Moldova, cum ar fi:

— evaluarea terenurilor agricole şi culturilor perene;

— îmbunătăţirea sistemului de evaluare şi reevaluare în masă a bunurilor imobile pentru impozitare;

— introducerea bazelor ştiinţifice de dezvoltare a activităţii de evaluare în Programele tehnico-ştiinţifice de Stat cu alocarea resurselor bugetare, coordonarea elaborării şi realizării acestor programe de către Consiliul tehnico-economic al Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru;

— atragerea specialiştilor de înaltă calificare în domeniul evaluării, inclusiv a persoanelor cu grad ştiinţific în organele de conducere, instituţiile ştiinţifice de speciale, cu pregătirea, recalificarea şi dezvoltarea personalului;

— de a aproba măsuri necesare pentru încurajarea evaluatorilor, creşterea calităţii evaluării independente, examinarea aspectului metodologic de evaluare, formarea ratingului a companiilor de evaluare şi evaluatorilor;

 

— pentru transparenţă, companiile de evaluare şi evaluatori, e necesar, Instituţiile de profil ca: Economie, Finanţe să publice, lucrări, materiale ştiinţifice, la compartimentul ,,Evaluarea patrimoniului“ în cadrul revistei ,,Economie şi Sociologie“;

— e necesar de a pune în aplicare experienţa avansată din ţară, şi de peste hotare, a tehnicilor şi tehnologiilor moderne de evaluare, dezvoltarea colaborării regionale şi internaţionale în domeniul de evaluare, organizarea participării evaluatorilor din Republica Moldova în cadrul conferinţelor, seminarelor, întrunirile naţionale şi internaţionale, participarea în cadrul proiectelor internaţionale în acest domeniu, pentru îmbunătăţirea activităţii de evaluare în cadrul întreprinderilor de evaluare, funcţionarea unei pieţe imobiliare civilizate.

ACTE NORMATIVE:

1) Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XII din 25.02.1998.

2) Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 cu privire la preţul normativ şi modul de vînzare cumpărare a pămîntului.

3) Legea nr. 989 din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare a bunurilor imobile.

4) Legea nr. 267 din 29.11.2012, art. 4, aliniatele (1),(2), privind monitoringul bunurilor imobile.

5) Legea nr. 845 din 03.01.1992 cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi.

6) Legea nr. 163 din 09.07.2010, art. 15, alin. (5), privind autorizarea executării lucrărilor de construire.

7) Hotărîrii Guvernului Republicii Moldova nr. 1303 din 24.11.2004, despre aprobarea Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării.

8) Hotărîrea Guvernului R.M. nr. 670 din 09 iunie 2003, cu privire la noul sistem de evaluare în scopul impozitării.

9) Instrucţiunea Inspectoratului Fiscal de Stat, nr.11 din 04.09.2001 cu privire la modul de calculare şi achitare la buget a impozitelor funciar şi pe bunurile imobiliare.

10) Ordinul Inspectoratului Fiscal Principal de Stat nr. 400, din 14 martie 2014.

11) Titlul V, Administrarea Fiscală art. 147 alin. (1) şi (2), pentru a acordarea asistenţei organului fiscal de Stat.

12) Politica bugetar-fiscală şi vamală pe anul 2016.

BIBLIOGRAFIE:

1) Discursul, Dlui Ghilaş Anatolie, directorul general a Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, publicat pe 14 aprilie 2014 (referitor la înregistrarea masivă a bunurilor imobile).

2) Olga BUZU, Vladimir Gh. GUŢU, Dmitrii GUŢU. Problemele în domeniul studierii cadastrului şi evaluării bunurilor immobile.

3) Rezoluţia Conferinţei Internaţionale Ştiinţifico-practice ,,Activităţi de evaluare: realizări şi perspective de dezvoltare“. Chişinău, 7-8 iunie 2012.