Reparcelarea terenurilor agricole în Republica Moldova

Vladimir Gh. Guţu, doctor habilitat în sociologie, profesor universitar1
Maxim Gorgan, MSc
Dumitru Guţu, magistru în administraţia publică2

In 1998, Moldova a dizolvat fermele colective şi a redistribuit pământul fermelor şi activele non-funciare angajaţilor. Deşi pământul a fost distribuit într-o manieră transparentă şi corectă, majoritatea loturilor au fost foarte mici şi foarte fragmentate. Primele experienţe de reparcelare a terenurilor agricole (consolidarea terenurilor) în Republica Moldova au avut loc prin implementarea proiectului de reparcelare/consolidarea terenurilor agricole în 6 comunităţi experimentale. Cuvinte-cheie: parcelare, teren agricol, reparcelare

The Reparcelling of Agricultural Land Plots in the Republic of Moldova In 1998, Moldova dissolved collective farms and redistributed farm land and non-land assets to farm employees. Although the land was distributed in a transparent and fair manner, most of the plots distributed were small and highly fragmented resulting in low agricultural productivity. The first experiences with land re-parcelling (land consolidation) in Moldova were gained during the Moldova Land Re-parcelling Pilot Project with field experiences in 6 pilot communities. The project was implemented 2007-09 under the RISP-II programme funded by World Bank and the Swedish Development Agency — SIDA. Based on the pilot experiences, the land re-parcelling activities were scaled up to other 40 communities, also funded under RISP-II. Present paper presents results and findings of the Land re-parceling project implemented in 40 villages of the Republic of Moldova in the period 2009—2010.

Prezentul studiu este bazat pe rezultatele implementării proiectului de reparcelare/consolidarea terenurilor agricole care a fost implementat in perioada 7 mai 2009 — 31 decembrie 2010 in 40 localități ale Republicii Moldova.3

1. Inițial proiectul trebuia să se finalizeze la 30 iunie 2010, însă în conformitate cu recomandările expuse în rapoartele Băncii Mondiale și la solicitarea Ministerului Agriculturii şi Industriei Alimentare( MAIA) perioada de implementare a fost prelungită. Principalul motiv de extindere a proiectului a fost cel de a satisface cererea sporită din partea proprietarilor de a efectua tranzacțiile funciare și de a compensa lansarea lentă a proiectului datorită reţinerii selectării listei finale de 40 localităţi. Pentru ca proiectul să atingă toate obiectivele propuse este necesară o perioadă de implementare de cel puțin 2 ani, iar în cel mai bun caz 2.5—3 ani („două veri și trei ierni“). Intervievarea proprietarilor și implementarea tranzacțiilor funciare trebuie să aibă loc în perioada rece a anului când proprietarii nu sunt ocupați cu lucrări agricole.

2. Activitățile de pregătire a proiectului și investigaţiile preliminare au fost finalizate în toate cele 40 localităţi participante spre sfârșitul anului 2009. În perioada anului 2010 principalele activități au fost negocieri între/cu proprietari, semnarea acordurilor de reparcelare, elaborarea proiectelor planurilor de reparcelare/reamplasare (Planul 2), implementarea şi înregistrarea tranzacţiilor funciare, iniţierea lucrărilor de succesiune asupra terenurilor.

3. Analiza situaţiei existente şi evaluarea necesităţilor

Scopul acestei activități a fost de a analiza situația existentă și de a evalua cererea din partea proprietarilor de teren de participare la proiect prin mecanismele de vânzare-cumpărare, schimb şi arenda de lungă durată a terenurilor agricole. În tabelul de mai jos sunt prezentate rezultatele intervievării proprietarilor conform situației la 30 iunie 2010.

Centrul regional	Total de parcele înregis­trate	Propri­ etari identifi­ caţi	Propri­ etari intervie- vati	% inter­ vievaţi	Partici­panţi la proiect	Rata de partici­pare %	Parcele propuse la vân­zare	Parcele propu­se la schimb	Parcele propuse la arendă
Chişinău	48510	13372	8616	64%	4109	30,7%	2065	835	1061
Nisporeni	28714	7924	6021	76%	3995	50,4%	3725	1012	1197
Cantemir	26961	7476	5404	72%	4232	56,6%	1295	3381	9562
Orhei	37715	11701	9393	80,28%	7949	67,9%	8437	1043	5037
Bălţi	24369	9643	6474	67%	5463	56,7%	652	1664	8241
Total	167813	50184	37520	72%	27765	51,4%	16174	7935	25098

Figura 1: Rezultatele chestionării proprietarilor

Obiectivul echipelor locale în cadrul acestei activități a fost de a intervieva numărul maxim de proprietari de terenuri agricole pentru a identifica doleanțele lor cu privire la participarea benevolă la proiect.

Către 30 iunie 2010, din numărul total de proprietari identificaţi (50 184) în 40 de sate, au fost intervievaţi 75 % (37 520). Circa 27 765 sau 55,3 % din numărul total de proprietari s-au arătat a fi interesați să participe la proiect cu un număr de parcele de 49 207. Prin metoda de vânzare — cumpărare participau 16 174 parcele (33 %), prin metoda schimbului 7 935 parcele (16 %) și prin metoda arendei de lungă durată 25 098 de parcele (51%).

De asemenea, s-a stabilit că cca 11 764 de parcele participante la proiect, sau 24 % sunt afectate de „problema moștenirii“, ceea ce înseamnă că anterior efectuării tranzacțiilor funciare cu aceste parcele va trebui perfectată procedura de moștenire, care va fi nemijlocit urmată de tranzacția funciară propriu-zisă.

4. Elaborarea proiectelor planurilor de reparcelare / reamplasare. Procedura de planificare funciară.

După analiza situației existente și evaluarea necesităților a proprietarilor din fiecare localitate s-a început procedura de planificare funciară și elaborarea proiectelor de reparcelare.

În baza situației funciare existente (Plan 1), rezultatelor chestionării proprietarilor și a hărților de mobilitate funciară echipele locale au propus zonele și subzonele de interes (de obicei masive sau blocuri de parcele cu hotare naturale: drumuri, canale, fâșii forestiere ș.a.) şi au formulat obiective pentru fiecare subzonă în parte. Zonele și subzonele de interes au fost aprobate de către Comitetele locale de supraveghere.

Stabilirea unei zone de interes depinde în primul rând de situația funciară existentă. Dacă într-un masiv sau bloc de parcele există concentrația proprietății funciare (majoritatea parcelelor sunt deținute de un proprietar) atunci această se identifică ca zona de interes a proprietarului dat. Dacă într-un masiv sunt doi sa mai mulți proprietari dominanți atunci specialistul în planificare funciară împreună cu acești proprietari demarchează zona respectivă și stabilesc obiectivele și planul de acțiuni pentru fiecare subzonă de interes. În dependența de situația funciară existentă se utilizează metoda de reparcelare fie vânzarea-cumpărarea, schimb sau/și arenda.

În cazul în care rezultatele intervievării proprietarilor indică că anumite masive/zone se vând integral de către proprietari (de obicei vii și livezi bătrâne, care se află la o distanță mare de localitate cu suprafața mică a unei parcele, deseori neprelucrate) și nu există concentrația proprietății după nici un proprietar, administrația publică locală cu suportul proiectului începe procedura de informare a fermierilor/investitorilor potențiali care ar aduce aceste suprafețe neprelucrate în circuitul agricol. Decizia finală de selectare a beneficiarilor va depinde de mai mulți factori precum planul investițional, prețul pentru teren propus ș.a. Dat fiind faptul că participarea la proiect este benevolă decizia finală aparține proprietarilor de terenuri agricole.

Consfătuiri dese cu proprietari privitor la doleanțele lor în cadrul proiectului de consolidare sunt element cheie de succes. În cadrul intervievării precum și în timpul întâlnirilor ulterioare la oficiul proiectului proprietarii își expun doleanțele, planurile și participă activ la căutarea soluțiilor și procedura de planificare funciară. Specialistul în planificare funciară facilitează și asistă negocierile între/cu proprietarii.

Soluții găsite în urma negocierilor dintre părţile implicate în proiect se documentează în acorduri de reparcelare semnate de către proprietari pentru a iniția elaborarea celui mai bun proiect/plan de reparcelare şi pentru a efectua tranzacţiile funciare.

Astfel, în baza informaţiei identificate, echipele locale ale proiectului au elaborat proiecte de decizii ale consiliilor locale la care a fost anexat setul de documente: nota informativă; planul amplasării terenurilor agricole ale participanţilor la reparcelarea terenurilor agricole prin metoda solicitată (harta mobilității funciare), lista terenurilor agricole și a proprietarilor participanți la proiect.

Scopul acestor proiecte de decizie este de a:

• efectua lucrări organizatorice ce ţin de informarea actorilor și instituțiilor privind aprobarea proiectului de reparcelare a terenurilor agricole;

• crea condiţii secretarilor consiliilor locale pentru efectuarea lucrărilor ce ţin de autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare şi schimb între participanţii la proiect;

• crea condiţii notarilor la efectuarea lucrărilor de moştenire a terenurilor agricole incluse în proiect;

• permite persoanei împuternicite din partea Primăriei să reprezinte proiectul de reparcelare în toate instanţele organelor publice în scopul implementării proiectului.

În toate localitățile participante la proiect deciziile respective au fost aprobate de către Consiliile locale.

5. Rezultatele proiectului

a. Implementarea tranzacţiilor funciare

La sfârșitul lunii februarie 2010 după cel de al patrulea seminar de instruire au fost începute tranzacțiile funciare.

Tranzacțiile funciare se efectuează între proprietarii terenurilor agricole și alte părţile implicate în procesul de reparcelare în urma negocierilor, în strictă conformitate cu planul de reparcelare stabilit, în cadrul zonelor și subzonelor de interes aprobate anterior de către Comitetele locale de supraveghere.

Toate documente aferente tranzacţiilor, la cererea proprietarilor sunt pregătite de către specialiștii locali în reparcelare sub supravegherea coordonatorului regional de proiect și verificate de către specialiști în reparcelare din echipa centrală. Fermierilor și proprietarilor de terenuri agricole sunt propuse soluții de îmbunătățire a situației funciare fie prin tranzacții de vânzare-cumpărare, schimb sau arenda care pot fi acceptate sau refuzate, iar proiectul facilitează efectuarea tranzacțiilor și acoperă cheltuielile aferente tranzacțiilor funciare.

De asemenea, în baza deciziilor privind implementarea proiectelor de reparcelare, proprietarii nu sunt nevoiți să se deplaseze în centrul raional la OCT și la notar, iar toată procedura se efectuează la primărie și la sediul proiectului. Astfel, fermierii economisesc timpul și resursele financiare și nu-și întrerup activitatea agricolă.

Planul general cu privire la rezultatele proiectului în toate 40 localități este prezentat în figura 2 (conform situație la 31 decembrie 2010).

Statutul final al proiectului	Bălti	Cantemir	Chişinău	Nisporeni	Orhei	Total
Numărul total de parcele de teren agricol înregistrate	25 913	26 961	48 510	28 714	37 715	167 813
Numărul total de proprietari	9 707	7 476	13 372	7 928	11 701	50 184
Proprietari doritori de a participa la proiect (conform rezultatelor intervievării proprietarilor)	7 332	4 232	4 109	4 143	7 949	27 765
Numărul tranzacţiilor funciare înregistrate conform situaţiei la 15 decembrie 2010	4 837	1 472	1 283	2 425	5 668	15 685
Inclusiv prin intermediul arendei, >5 ani	3 630	8	0	194	523	4 355
Suprafaţa totala cu proprietari schimbaţi	3093.38	975.35	588.39	619.38	2247.89	7524.39
Suprafaţa totala arendată, ha	2134.28	5.13	0.00	115.09	350.65	2605.15
Numărul total de proprietari de terenuri care au participat pe deplin	3 644	1 175	979	1 730	4 049	11 577
Numărul proprietarilor participanţi care n-au dovedit să beneficieze de finanţarea tranzacţiilor funciare	418	57	272	185	286	1218
Numărul total de proprietari de terenuri care au participat în % din toţi proprietarii identificaţi	42 %	16 %	9 %	23 %	38 %	25 %

Figura 2: Reprezentaţie generală a rezultatelor proiectului

Mai mult de 27 760 proprietari au fost implicați în proiect de reparcelare dintre care mai mult de 12 700 proprietari de terenuri agricole au participat la proiect prin intermediul tranzacțiilor de vânzare, cumpărare, schimb sau arenda parcelelor de teren agricol. Aceasta constituie 25 % din toți proprietarii identificați în localitățile participante.

Situația privitor la tranzacţiile funciare conform situației la 15 decembrie 2010 a fost următoarea:

Figura 3: Numărul și tipul tranzacțiilor efectuate

În cadrul proiectului în cele 40 localităţi participante au fost încheiate și finanțate costurile a 15 685 tranzacţii funciare. Din numărul total de tranzacţii, 10 197 (65 %) constituie tranzacţii de vânzare-cumpărare, 767 (5 %) tranzacţii de schimb, 4 355 (28%) tranzacţii de arendă şi 366 (2%) cazuri de moştenire.

Nu toți proprietari au dovedit să beneficieze de proiect. Din cauza perioadei fixe de implementare, la 15 decembrie 2010 proiectul a fost nevoit să stopeze finanțarea costurilor aferente tranzacțiilor funciare. Cca 1300 de proprietari au implementat tranzacțiile în cadrul proiectului însă nu s-a dovedit rambursarea costurilor aferente acestor tranzacții. Astfel, cererea a cca 25 % de proprietari, care inițial au dorit să participe la proiect, a rămas nesatisfăcută din mai multe motive: greșeli geodezice, cazuri de moștenire care nu s-au dovedit să fie înregistrate în cadrul proiectului, lipsa soluțiilor de reparcelare, și cel mai mult din cauza perioadei insuficiente de implementare.

Precum a fost recomandat de către echipa de implementare și experții misiunii Băncii Mondiale perioada de implementare a proiectului trebuie să fie de cel puțin 2.5-3 ani sau „două veri și trei ierni“, deoarece în perioada rece a anului proprietarii nu sunt ocupați cu lucrări agricole și au timp suficient pentru a purta negocieri și de a implementa tranzacțiile funciare. Aceasta a fost demonstrat și în cadrul proiectului curent. În figura de mai jos este arătată dinamica numărului de tranzacții efectuate de la începutul anului 2010 (in luna februarie au început tranzacțiile funciare) și până la sfârșitul proiectului (15 decembrie 2010).

Figura 4: Dinamica numărului de tranzacții efectuate pe durata anului.

b. Finanțarea costurilor aferente tranzacțiilor funciare

În tabelul de mai jos este prezentat numărul tranzacțiilor funciare pe centrele regionale.

Centrul regional	Numărul tranzacțiilor
Bălti	4837
Cantemir	1324
Chișinău	1431
Nisporeni	2425
Orhei	5668
Total	15 685

Din totalul de lei rambursați pentru costurile aferente tranzacțiilor funciare, lei (17.6 %) au fost cheltuite pentru extrase din registrul bunurilor imobiliare, lei (46.3%) pentru autentificarea notarială a tranzacțiilor, lei (1.83 %) — taxa de stat și lei (34.3 %) pentru înregistrarea tranzacțiilor la Oficiul Cadastral Teritorial(OCT).

Structura sumelor de bani debursate pe centre regionale a proiectului este reflectată în figura de mai jos.

Figura 5: Cheltuieli tranzacții funciare pe centre regionale

Centrul regional Orhei a valorificat cea mare sumă de bani din cauza numărului cel mai mare de localități în responsabilitatea centrului, dar și din cauza ratei înalte de participare în mediu pe Orhei.

Unul din principalele rezultate ale proiectului este elaborarea procedurii de efectuare și finanțare a tranzacțiilor funciare în cadrul unui proiect de reparcelare. În perioada de implementare a proiectului procedura de finanțare a tranzacțiilor a fost ajustată. Dacă în proiectul pilot din cele 6 localități (2007—2009) specialiștii în planificare funciară achitau costurile aferente tranzacțiilor în numerar atunci în proiectul curent toate plățile se efectuau prin virament bancar. Procedura nouă, astfel, simplifică și urgentează obținerea extraselor și înregistrarea drepturilor noi de proprietate la OCT. Interacțiunea de lucru cu primării privitor la autentificarea notarială a devenit de asemenea mai eficientă. Cel mai important este că specialiștii locali în reparcelare precum și cei regionali nu trebuie să lucreze cu bani în numerar și își concentrează activitatea asupra negocierilor, planificării funciare și implementării a tranzacțiilor.

c. Impactul asupra structurii terenurilor agricole

Proiectele de reparcelare desfăşurate în cele 40 localităţi au îmbunătăţit structura terenurilor agricole prin reducerea nivelului de fragmentare a parcelelor de teren şi mărirea suprafeţelor fermelor. În următorul tabel, reducerea nivelului de fragmentare este prezentată în mod cantitativ.

	Bălti	Cantemir	Chişinău	Nisporeni	Orhei	Total
Proprietari participanţi la proiect inclusiv prin arenda	3 644	1 175	979	1 730	4 049	11 577
Nr. de proprietari participanţi prin schimb de proprietate	1 437	1 167	973	1 537	3 526	8 640
Nr. total de proprietari participanţi după finalizarea proiectului	2 623	1 082	949	1 542	3 783	9 979
Nr. total parcele de teren în proprietatea participanţilor înainte de proiect	8 253	3 575	4 550	6 011	11501	33 890
Nr. total de parcele de teren în proprietatea participanţilor după proiect	3 362	2 423	3 566	4 767	8076	22 194
Nr. mediu al parcelelor de teren la un proprietar participant înainte de proiect	2.802	3.625	5.921	3.587	3.177	3.820
Nr. mediu al parcelelor de teren la un proprietar participant după proiect	2.430	2.574	5.503	3.328	2.536	3.295
Suprafaţa medie a parcelei de teren până la proiect, ha	0.578	0.616	0.625	0.621	0.780	0.653
Suprafaţa medie a parcelei de teren după proiect, ha	1.225	0.911	0.820	0.850	1.121	0.987
Suprafaţa medie a unei gospodării (proprietăţii) până la proiect, ha	1.477	2.109	4.023	1.980	2.434	2.433
Suprafaţa medie a unei gospodării (proprietăţii) după proiect, ha	2.082	2.379	4.785	2.552	2.773	2.946

Figura 6: Reducerea nivelului de fragmentare în localităţile participante

(Parcelele învecinate sunt calculate drept una singură)

Atât numărul parcelelor de teren cât şi numărul proprietarilor de teren este redus considerabil în cele 40 localităţi. Numărul mediu al parcelelor de teren la un proprietar participant este redus cu ajutorul proiectului. În total, pentru toate cele 40 localităţi participante, numărul total al parcelelor de teren la un proprietar este redus de la 3.820 înainte de proiect la 3.295 după. Trebuie de menționat ca în cele 40 localități participante la proiect, dar și în 6 localități pilot (2007—2009) s-a observat tendința de descreștere drastică a numărului total de proprietari în localitățile participante. Aceasta poate fi explicat prin faptul că mulți proprietari, care au primit terenuri în proprietate au fost de vârstă înaintată, își transmit terenurile succesorilor; emigrația populației de la țară la oraș; trecerea populației de la agricultură la alte de activitate (sectoare economice).

După cum a fost menţionat, numărul total al parcelelor a fost redus în toate cele 40 localităţi, de la 33 890 parcele până la 22 194 parcele. Suprafața medie a unei parcele a crescut de la 0.653 ha până la proiect la 0,987 după proiect. Atât timp cât nu va fi soluționată problema „drumurilor tehnologice“ suprafața medie a unei parcele va rămâne limitată. Drumuri tehnologice nu permit efectuarea lucrărilor de comasare, mai ales în vii și livezi unde fragmentarea este cea mai înaltă, iar drumurile tehnologice cele mai multe. Suprafața unei gospodării de asemenea a crescut de la 2.433 la 2.946 ha.

Hărţile de proprietate demonstrează ca îmbunătăţirea structurii terenurilor agricole este mult mai mult decât numai indicatori cantitativi. În secțiunea 9 de mai jos sunt prezentate exemple de hărţi a situație funciare existente până şi după proiect (Plan 1 și 2). E ușor de observat impactul proiectului asupra structurii terenurilor agricole în localităţi.

6. Analiza problemelor şi căile de soluționare

În perioada de raportare precedentă localitățile participante la proiect au fost împărțite în trei categorii (culori) după rata de participare. O astfel de clasificare permite dezagregarea rezultatelor proiectului pentru o analiză mai detaliată a situației existente și elaborarea concluziilor și recomandărilor pentru fiecare grup în parte:

Figura 7: Rata de participare la proiect

Localitățile dintr-a treia categorie provoacă cel mai mare interes pentru identificarea cauzelor rezultatului scăzut. În principiu, toate cauze pot fi atribuite la categoria Selectarea greșită a localității. Poziția Ministerului Agriculturii și Industriei Alimentare exprimată în cadrul Comitetului Tehnic a fost că localitățile „cu probleme“ nu trebuie excluse din proiect, dar studiate mai atent pentru a identifica problemele specifice și de a găsi soluții. Privitor la erori geodezice și de altă natură s-a propus că toate erorile să fie dintâi corectate și numai după aceia implementate nemijlocit activitățile de reparcelare. Astfel de abordare, în mod evident, cere perioadă de timp suplimentară la cea de bază.

Cauzele ratei scăzute de participare la proiect și a rezultatului slab au fost clasificate și descrise în felul următor:

• Erori geodezice, cadastrale și juridice. Amplasarea diferită a parcelei indicate în titlu cu cea de-facto; mai multe proiecte de organizare a teritoriului; greșeli în datele proprietarilor în Registrul Bunurilor Imobiliare (se găsesc practic în toate localitățile).

Localitatea: Purcari, Dancu, Cruglic

• Nivelul de fragmentare mic și suprafața relativ mare a unei parcele.

Localitatea: Sculeni

• Interesul scăzut din partea proprietarilor

Localitatea: Cârpești, or. Nisporeni, Talmaza, Ermoclia, Cornești. Campania de informare pentru orașe și localități mari se recomandă să fie ajustată.

• Impedimente din partea autorităților și a instituțiilor statului. Probleme cu eliberarea certificatelor cu privire la lipsa sau existența datoriilor la impozit funciar; problema cu eliberarea extraselor de la OCT; impedimente la implementare proiectului din partea însuși a primăriilor participante.

Localitatea: Mașcăuți, Pârjolteni, Purcari, Cuhnești

• Existența structurilor corporative dominante.

Localitatea: Cuhnești, Purcari, Beșghioz

• Piața funciară nedezvoltată sau inactivă. Majoritatea tranzacțiilor au avut loc până la proiect sau lipsa totală a pieței funciare

Localitatea: Cornești, Sculeni, Cuhnești. Beșghioz (lipsa totală a pieței funciare).

• Lipsa persoanelor cointeresate în reparcelare (cumpărătorilor, investitori)

Localitatea: Pârjolteni, Sârcova, Mașcăuți, În localitatea Câșlița-Prut investitorii sunt rezervați să participe la proiect din cauza existenței depozitului de substanțe chimice toxice.

În perioada de implementare a proiectului au fost depuse eforturi întru adresarea problemelor și soluționarea erorilor depistate în localităţile participante, organizând întruniri cu Oficiile Cadastrale Teritoriale, ÎS „Cadastru“, Inspectorate Fiscale Teritoriale, notari și alți actori relevanți.

Agenţia de implementare în comun cu reprezentanţii direcţiei Îmbunătățiri funciare și fond funciar din cadrul MAIA au participat la mai multe şedinţe organizate în cadrul primăriilor şi consiliilor raionale, unde au fost abordate probleme ce ţin de obţinerea documentelor necesare efectuării tranzacţiilor funciare (Consiliul raional Orhei cu participarea reprezentanţilor Inspectoratului de Stat teritorial Orhei şi a Casei Naţionale de Asigurări Sociale).

De asemenea, a fost efectuată o şedinţă de lucru în satul Berezlogi, r-nul Orhei, pentru a găsi soluţii de activizare a lucrărilor de reparcelare în localitate. Erorile care nu necesită surse financiare suplimentare au fost înlăturate de către primării în comun cu agenţia de implementare, celelalte ce ţin de competenţa organelor de drept, ÎS „Cadastru“ etc. au fost aduse la cunoştinţă MAIA și soluționate pe măsura posibilităților.

7. Înregistrarea succesiunii

In toate localităţile participante la proiect, cu părere de rău, se întâlnesc cazuri de moştenire când proprietarul a decedat, iar procedura succesorală asupra terenurilor agricole nu a fost efectuată până la sfârşit. Echipa de implementare a proiectului a determinat că problema moştenirii îşi are începutul încă din perioada efectuării privatizării pământului, iar numărul moştenirilor creşte pe an ce trece. Astfel, această problemă devine una foarte importantă pentru Republica Moldova, deoarece fără soluţionarea ei nu se poate vorbi despre reuşita activitățile de reparcelare în întregime. La momentul intervievării proprietarilor, cca 12 095 de parcele sau 24 % din numărul total de parcele participante la proiect au fost afectate de „problema moştenirii“.

Moştenirea terenurilor agricole după decesul proprietarilor rămâne nesoluţionată, deseori, din lipsa cunoştinţelor, finanţelor şi nu în ultimul rând din cauza complexităţii procedurale.

Soluţionarea în masă a cazurilor de moştenire a început în luna februarie 2010 după cel de al patrulea seminar de instruire. Cu toate că secretarii consiliilor locali au fost antrenaţi în pregătirea documentelor necesare pentru perfectarea moştenirii, din cauza complexităţii procedurale, s-a reuşit să fie iniţiate perfectate numai 366 cazuri de moştenire. Fiecare caz de moștenire implică în mediu 3-4 parcele de teren agricol.

8. Elaborarea planurilor finale de reparcelare/reamplasare (Plan 2)

Planul de reparcelare reprezintă un set de măsuri îndreptat spre optimizarea dimensiunilor fermelor, prin efectuarea benevolă a tranzacţiilor funciare în cadrul proiectului de reparcelare. Astfel, în baza situaţiei funciare existente (Plan 1), a rezultatelor intervievării proprietarilor şi a „hărţii de mobilitate funciară“ au fost identificate zonele şi subzonele de interes şi formulate obiectivele pentru fiecare subzonă în parte, dar în concordanţă cu alte subzone, aprobate de către comitetele locale de supraveghere.

Din cauza numărului mare de localități participante elaborarea hărţilor finale ce reflectă situaţia de proprietate funciară după proiect (Plan 2) constitui o provocare semnificativă. Deși echipele locale au fost instruiți în utilizarea programului MapInfo și utilizează programul în lucrul zilnic, elaborarea hărților de Plan 2 reprezintă un exercițiu greu de realizat pentru echipele locale. De aceia a fost luată decizia de a elabora hărți finale la oficiul central al proiectului. Echipele locale din partea lor au efectuat lucrări pregătitoare și au acumulat informaţia necesară elaborării acestor planuri. Mai jos sunt prezentate câteva exemple a Planului 2 în comparație cu situația funciară inițială din Plan 1.

Figura 8: Situația funciară până la și după proiect, s. Târșiței

Hărţile Planului 2 vor fi distribuite în toate localităţile participante până la sfârșitul lunii ianuarie 2010 atât în format digital, cât şi pe suport hârtie.

Planurile de reparcelare preliminare, elaborate pentru cele 40 localităţi conţin unele tranzacţii care nu vor fi implementate din anumite motive şi nu vor fi reflectate în Plan 2. Neimplementarea tranzacţiei poate fi cauzată de mai mulţi factori. Printre acestea sunt lipsa procurilor de la persoanele aflate peste hotare, cazuri de moştenire ce nu pot fi rezolvate la timp, diferite greşeli, etc.

Hărţile Planului 2 nu au un statut legal deoarece atât Proiectul pilot de reparcelare a terenurilor agricole din 6 localități (2007—2009), cât și Proiectul de reparcelare a terenurilor agricole în 40 localități au fost implementate în cadrul legal existent și nu au folosit prevederi legale speciale. Aceste hărţi, însă, sunt de valoare înaltă pentru diseminarea rezultatelor proiectului, reprezentând exemple elocvente de extindere a suprafeţelor gospodăriilor şi de reducere a nivelului de fragmentare.

Figura 9: Reparcelarea terenurilor agricole la scară mică, s. Marinici

Figura 10: Reparcelarea terenurilor agricole la scară mică, s. Marinici.

Figura 11: Consolidarea viilor neprelucrate din s. Ghiduleni, rnl Orhei

Figura 12: Consolidarea terenurilor agricole în baza arendei de lungă durată, s. Miciurin, rnl Drochia

9. Concluzii, constatări şi recomandări

Proiectul de reparcelare a terenurilor agricole, bazat pe recomandările FAO în domeniul implementării proiectelor pilot de reparcelare a terenurilor şi în baza experienţei obţinute în cadrul proiectului pilot de reparcelare a terenurilor agricole în 6 localităţi, a fost implementat în cadrul legislaţiei existente, concomitent în 40 localităţi situate în diferite zone ale Moldovei, având în calitate de grup ţintă fermierii mici şi mijlocii de tip familial. Participarea altor proprietari şi persoane interesate (investitorilor) a fost de asemenea posibilă ceea ce a permis, de fapt, obţinerea unor avantaje care să se completeze reciproc.

Succesul proiectului de reparcelare a terenurilor în 40 localităţi a depins foarte mult de capacităţile echipelor locale și a comunităţilor participante ce ţin de cooperare, flexibilitate şi intermediere. O implicaţie activă a Direcţiilor Agricole Raionale în cadrul echipelor locale din localităţi, ar fi putut fortifica şi mai mult capacitățile echipelor locale în efectuarea reparcelării terenurilor agricole.

Pe parcursul implementării proiectului de reparcelare, activitățile preconizate au fost integral implementate, fiind identificaţi circa cca 50 mii de proprietari de terenuri agricole, ce deţin cca 168 000 parcele cu suprafață totală de cca 80 000 mii hectare. Numărul proprietarilor intervievaţi constituie cca 37 500 proprietari, dintre care 27 765 de proprietari au dorit să participe ceia ce constituie 55.3 % din toţi proprietarii de teren identificaţi în cele 40 localităţi. Prin intermediul proiectului au fost efectuate 15 685 tranzacţii, ceia ce constituie 9.35 % din numărul total de parcele existente în localităţi.

În total cca 12 795 proprietari au participat la proiect rata de participare constituind astfel 25 %. Suprafața care și-a schimbat proprietarii constituie 7 520 ha, iar cca 2 600 ha au fost arende pe durată lungă.

Rezultatele proiectului și reducerea nivelului de fragmentare au fost demonstrate în mod cantitativ. Numărul parcelelor a fost redus de la 33 890 la 22 194 parcele. Numărul total al parcelelor de teren la un proprietar este redus de la 3.820 înainte de proiect la 3.295 după. Suprafața medie a unei parcele a crescut de la 0.653 ha până la proiect la 0,987 după proiect. Suprafața unei gospodării de asemenea a crescut de la 2.433 la 2.946 ha.

Constatări

În baza experienței obținute în timpul implementării proiectelor de reparcelare a terenurilor agricole au fost identificate un șir de obstacole și „locuri înguste“ legate de reparcelarea terenurilor agricole, care împiedică activităţile de reparcelare:

• O etapă primordială în implementarea proiectului de reparcelare a terenurilor agricole trebuie să fie analiza şi corecţia greşelilor existente în localităţile, care va da posibilitate de a satisface doleanţele tuturor participanţilor la proiect;

• Primăriile percep plata impozitului funciar pe numele persoanelor decedate, ceea ce face ca potenţialii moştenitori să nu aibă motivaţia de a-şi legaliza moştenirea terenurilor agricole, astfel numărul terenurilor care necesită efectuarea succesiunii este în creştere din an în an;

• Finalizarea în cadrul proiectului, a înregistrării primare a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, ar primite și ar motiva participarea benevolă a mai multor proprietari la proiecte de reparcelare;

• În cadrul programului de instruire trebuie suplimentar de a efectua instruirea prezentând scopul şi obiectivele proiectului angajaţilor Oficiilor Teritoriale Cadastrale, notarilor şi specialiştilor din cadrul Inspectoratului Fiscal Teritorial şi a Fondului Social;

• Rezultatele obţinute în cele 6 luni de extindere a Proiectului și anume sporirea ratei de participare de la 4% (conform situației la 30 iunie 2010) la 25% spre sfârșitul proiectului și creșterea numărului de tranzacţii efectuate, mai ales în perioada octombrie-decembrie 2010, denotă faptul că perioada de implementare a proiectelor de reparcelare urmează a fi mai lungă. Se recomandă că perioada de implementare a proiectelor de reparcelare să fie de cel puțin 2,5—3 ani, iar perioada de începere şi finalizare să fie sincronizată cu sezonul agricol, ce ar permite ca chestionarea proprietarilor şi negocierile finale între proprietari să se desfășoare în toamna/iarna când agricultorii nu sunt preocupați cu lucrări agricole și vor avea suficient timp pentru negocieri, implementarea tuturor tranzacțiilor negociate, inclusiv și perfectarea drepturilor de moștenire.

• Conform legislaţiei existente, fiecare proprietar trebuie personal sau în bază de procură să se prezinte la autorităţile statului pentru a solicita şi a ridica extrasul din registrul bunurilor imobile. Același lucru se referă și la certificatul privind lipsa sau existența datoriilor la impozit funciar eliberat de Inspectoratul Fiscal Teritorial. Experiența proiectelor de reparcelare demonstrează că aceasta reprezintă un „loc îngust“, care încetinește semnificativ implementarea proiectului de reparcelare şi măreşte costurile aferente tranzacţiilor funciare;

• Notarul, în majoritatea cazurilor, nu efectuează vizite pe teren pentru a efectua succesiunea terenurilor agricole, deoarece legislaţia în vigoare nu-l obligă să efectueze acest lucru. Deplasarea participanţilor proiectului la notar, de asemenea, măreşte costurile aferente tranzacţiilor funciare;

• Este dificil de a obţine informaţia privind tranzacţiile funciare, inclusiv şi valoarea tranzacţiilor, efectuate atât pe ţară, cu atât mai mult pe localităţi. Acest lucru, este un impediment la informarea părților implicate în procesul de consolidare cu valoarea de piaţă a terenurilor agricole supuse consolidării;

• Drumurile tehnologice și de deservire agricolă este proprietatea administrației publice locale ceea ce nu permite efectuarea integrală a reparcelării terenurilor prin comasare. Experienţa proiectelor de reparcelare demonstrează că terenurile agricole, proprietate publică nu pot participa la reparcelare, deoarece legea privind Administrația Publică Locală prevede expres că tranzacţiile cu terenurile-proprietate publică pot fi efectuate numai în cadrul licitaţiilor;

• Legislaţia existentă privind succesiunea terenurilor agricole, cu toate că prevede expres termenul de acceptare a moştenirii, nu conţine măsuri organizatorice și mecanisme pentru a impune potenţialii moştenitori să-şi legalizeze succesiunea terenurilor. Soluţionarea problemei succesiunii, ar impulsiona activităţile de reparcelare şi ar majora numărul persoanelor ce ar putea beneficia de beneficiile oferite de proiect;

• Gospodăriile agricole corporative, care arendează terenurile agricole din localităţi, au, în unele cazuri, o influenţă negativă asupra implementării cu succes a proiectului de reparcelare a terenurilor agricole;

• Implementarea simultană a tuturor tranzacţiilor funciare în cadrul unui proiect de reparcelare a terenurilor agricole, ar permite atingerea obiectivelor stabilite de părţi, micşorarea fragmentării terenurilor, cât şi micşorarea semnificativă a costurilor aferente tranzacţiilor funciare.

Recomandări

Obiectivul proiectului de reparcelare a terenurilor în 40 localităţi a fost îmbunătăţirea structurilor agricole locale prin reducerea nivelului de fragmentare a terenurilor şi extinderea dimensiunilor exploataţiilor agricole.

Se recomandă ca accentul principal să fie pus, în continuare, pe dezvoltarea fermelor mici şi mijlocii de familie, însă reparcelarea ar trebui să fie deschisă pentru participarea tuturor tipurilor de ferme.

De asemenea, se recomandă ca în fiecare localitate, planul de reparcelare a terenurilor să fie o parte componentă a planurilor de dezvoltare strategice a localităţii. Acesta poate fi întocmit într-o formă mai simplificată prin coordonarea proiectului de reparcelare cu alte inițiative şi necesități locale precum drumuri locale, sisteme de irigare, drenaj, obiecte de menire socială, etc.

Pentru a atinge un rezultat durabil în proiectul de reparcelare a terenurilor agricole este important ca în cadrul activităţilor de reparcelare să nu fie afectat mediul înconjurător și să evite declinul speciilor naturale valoroase şi pierderea biodiversităţii. Prin urmare, se recomandă ca natura şi aspectele de ocrotire a mediului înconjurător să fie luate în considerație la elaborarea şi implementarea proiectelor de reparcelare a terenurilor agricole.

Pentru a nu pierde capacitățile de reparcelare acumulate până în prezent, se recomandă ca activităţile de reparcelare a terenurilor agricole să fie continuate şi după finalizarea proiectului în cele 40 localităţi de către specialiştii locali în reparcelare pe bază contractuală.

Un rol pozitiv la implementarea proiectelor de reparcelare, ar putea să-l aibă şi crearea fondurilor funciare ale autorităţilor publice locale în baza drumurilor tehnologice din cadrul plantaţiilor multianuale, mai ales a viilor, care ar putea impulsiona dezvoltarea pieţii funciare şi care ar permite atingerea scopului propus în reparcelarea terenurilor agricole.

Implementarea proiectului, a avut drept scop testarea cunoştinţelor, a cadrului legislativ — normativ, metodologic, organizatoric etc. şi a oferit mai multă informaţie şi a identificat impedimentele, ce urmează a fi luate în consideraţie la elaborarea cadrului legal ce ţine de reparcelarea terenurilor agricole în Moldova.

Se recomandă, în baza experienţei obţinute în procesul de implementare a Proiectului de reparcelare în 40 localităţi și în Proiectului pilot de reparcelare în 6 localități, elaborarea Strategiei Naţionale de Reparcelare a terenurilor agricole.

Se recomandă de a elimina obstacolele existente prin modificarea legilor respective, cît şi a altor acte ce au tangenţă cu legislaţia privind reparcelare. Se recomandă de efectua modificări în:

— Legea privind cadastrul bunurilor imobile, care ar permite obţinerea în scopul reparcelării terenurilor agricole extrasul din registrul bunurilor imobile de către autorii proiectului din numele participanţilor, cât şi înregistrarea dreptului de proprietate după noul proprietar;

— Legea cu privire la notariat:

– pentru a permite persoanelor cu funcţie de  răspundere abilitate ale autorităţilor administraţiei publice locale autentificarea procurilor participanţilor la proiectul de consolidare ce ţin de obţinerea în scopul reparcelării terenurilor agricole a extrasului din registrul bunurilor imobile şi înregistrarea dreptului de proprietate după noul proprietar, cât şi;

– pentru a obliga ca notarii să se deplaseze în localităţi pentru efectuarea lucrărilor de moştenire în cazul implementării proiectelor de reparcelare şi pentru permite persoanelor cu funcţie de răspundere abilitate ale autorităţilor administraţiei publice locale autentificarea procurilor pentru participanţii la proiectul de reparcelare să obţină documentele de la autorităţi: Oficiul cadastral Teritorial, Inspectoratul Fiscal de Stat, Fondul Social;

— Lega administraţiei publice locale, ce ar permite înstrăinarea mai ușoară a drumurilor tehnologice și de deservire agricolă a proprietarilor de terenuri adiacente acestor drumuri, sau crearea de fonduri funciare în baza acestor drumuri tehnologice și de deservire agricolă.

Strategia reparcelării terenurilor agricole în Republica Moldova.

În perioada august 2007 — februarie 2010 în Republicii Moldova a fost cu succes implementate proiecte de reparcelare a terenurilor agricole în 46 localități rurale. Activităţile de reparcelare au fost finanţate în cadrul programului RISP II susţinut de Banca Mondială şi Agenția Suedeză pentru Dezvoltare Internațională, SIDA.

În contextul eventualei implementări a activităților de reparcelare la scară naţională, Ministerul Agriculturii și Industriei Alimentare s-a adresat oficial către Organizația pentru Alimentație și Agricultură a Națiunilor Unite (FAO) după asistenţa prin intermediul Programului de Cooperare Tehnică (TCP) la elaborarea strategiei de reparcelare a terenurilor agricole.

Necesitatea elaborării Strategii de reparcelare a terenurilor agricole este condiționată de mai mulți factori şi anume:

• parcelarea excesivă a terenurilor agricole și suprafața mică a gospodăriilor;

• dezvoltarea lentă şi instabilă a sectorului privat din agricultură cu o orientare insuficientă spre piaţă;

• deficienţe organizatorice şi instituţionale în sistemul de management agricol, precum şi  incapacitatea de autoadministrare eficientă a sectorului agrar privatizat;

• înrăutăţirea factorilor mediului în rezultatul aplicării agriculturii convenţionale şi imposibilitatea implementării practicilor agricole prietenoase mediului în condiţiile fragmentării excesive a terenurilor agricole;

• infrastructura rurală nedezvoltată care stagnează dezvoltarea sectorului agricol şi activităţilor neagricole, ceea ce îngreunează îndeplinirea Obiectivelor de Dezvoltare ale Mileniului de către Republica Moldova.

• Necesitatea generalizării și sistematizării a experienței acumulate în domeniul reparcelării terenurilor agricole;

• Lipsa viziunii strategice documentate în domeniul reparcelării.

Strategia urmează să prevadă realizarea obiectivului general prin următoarele acţiuni, mecanisme şi instrumente:

• modernizarea sectorului agrar, în baza consolidării exploataţiilor agricole private şi îmbunătăţirii managementului terenurilor agricole;

• utilizarea eficientă a resurselor naturale prin armonizarea acţiunilor de dezvoltare rurale cu protecţia mediului;

• coordonarea acţiunilor, întreprinse în cadrul prezentei Strategii, cu alte documente naţionale strategice.

Elaborarea Strategiei de reparcelare a terenurilor agricole, bazată pe experienţa acumulată în cadrul implementării proiectelor de reparcelare în cele 46 localităţi, cît şi pe experienţa internaţională în domeniu, urmează a fi concentrată pe următoarele direcții:

• Obiectivele de reparcelare a terenurilor agricole;

• Inițierea proiectelor de reparcelare a terenurilor agricole;

• Principiul de participare benevol şi participativ;

• Implementarea simultană a tuturor tranzacţiilor funciare;

• Proceduri de reparcelare deschise şi transparente;

• Planul de acţiuni pentru implementarea şi realizarea strategiei.

Fiind un document de planificare strategică de rang naţional, Strategia va fi implementată în baza programelor sectoriale, regionale şi de altă natură, elaborate şi realizate conform Planului de acţiuni, care va fi parte componentă a Strategiei.

Astfel, planul de acţiuni pentru implementarea şi realizarea strategiei va prevede elaborarea şi modificarea cadrului juridic în domeniul reparcelării terenurilor agricole, care va permite următoarele:

• Asigurarea de proceduri simple şi eficiente de aprobare a proiectelor de reparcelare şi de implementare și înregistrare a tranzacţiilor funciare;

• Crearea de condiţii persoanelor care desfăşoară activitate notarială pentru a efectua autentificarea tranzacţiilor funciare în sediul primăriei;

• Implementarea simultană a tuturor tranzacţiilor inter-dependente din cadrul planului de reparcelare în baza unui singur contract va face procedura de consolidare mai simplă şi cost-efectivă;

• proceduri de soluţionare a problemei succesiunii terenurilor agricole, implicate în procesul de reparcelare;

• crearea şi funcţionarea comisiilor funciare cu funcţii de soluţionare a problemelor apărute în procesul de implementare a proiectelor de consolidare a terenurilor agricole;

• participarea drumurilor tehnologice și de deservire agricolă, care este proprietatea administraţiei publice locale, în implementarea proiectelor de reparcelare a terenurilor agricole.